租赁合同到期满后未能及时搬离纠纷怎么处理

某市某塑胶有限公司（以下简称“塑胶公司”）与某市某工贸有限公司（以下简称“工贸公司”）签订租房协议，塑胶公司承租工贸公司投资建设的三栋标准厂房，合同起止期：某年某月1日至某年某月31日。合同到期后，因塑胶公司自身的原因，未能在合同期满时搬离，塑胶公司与工贸公司法定代表人的妹妹口头商定，租赁合同顺延至某年某月10日。但工贸公司不认可该口头协议，认为塑胶公司在租赁合同期满后未能及时搬离，违反约定，况且工贸公司事先已经与第三方签订出租涉案厂房的租赁合同，现因塑胶公司的违约行为，使工贸公司无法及时提供厂房给第三方，造成违约。工贸公司要求塑胶公司支付违约金10万元，恢复建筑物原状，并协助办理电力变压器用户名转移登记手续。塑胶公司不同意对方的要求，欲搬离该厂房，工贸公司采取堵工厂大门等过激方式阻止塑胶公司搬迁，双方剑拔弩张，矛盾一触即发。

本案争议焦点主要有四点：1、出租人工贸公司法定代表人的妹妹与承租人塑胶公司续订租赁合同的口头协议是否有效？2、是否应当支付违约金？3、在租赁期间承租人自行建造的添附物归属问题。4、承租人塑胶公司是否有义务协助出租人工贸公司办理电力变压器用户名转移登记手续？

某年某月1日，塑胶公司向某市经济技术开发区某街道人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。调委会按照调解自愿原则，征求被申请人工贸公司同意后，依照规定程序收取申请书、租赁合同和企业营业执照及法定代表人身份证明复印件等材料，正式受理。

案件受理后，调委会指派两名具有较高法律知识水平和办案经验的调解员负责调处。在正式调解前，调解员邀请企业主管部门先行协调，针对当事双方的过激行为予以疏导，说服工贸公司停止封堵大门等错误行为。在事态稳定后，某月2日，调委会组织双方进行调解，在听取双方当事人的请求、辩解和说明后，调解员就争议的主要焦点问题进行了剖析。

针对出租人工贸公司法定代表人的妹妹与承租人塑胶公司就续订租赁合同的口头约定是否有效的问题，调解员指出，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”工贸公司法定代表人的妹妹在与塑胶公司协商续订租赁合同过程中未向塑胶公司提交授权委托书，事后工贸公司也未追认，从法理上来说，续订的租赁合同对工贸公司不具有法律约束力。因无权代理行为造成塑胶公司的损失，可以向无权代理的行为人主张。

针对是否应当支付违约金的问题，调解员指出，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中双方的租赁合同并没有此类约定，因此，塑胶公司可以不用支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据当事双方租赁合同的到期时间，工贸公司事先已经与第三方签订出租涉案厂房的租赁合同，现因塑胶公司的违约行为，使工贸公司无法及时提供厂房给第三方，因此造成工贸公司的损失应由塑胶公司赔偿。

针对在租赁期间承租人自行建造的添附物归属问题，调解员指出，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”塑胶公司在租赁期间添附的附属物并没有取得工贸公司的同意，因此，塑胶公司负有恢复原状或者赔偿损失的责任。

针对承租人塑胶公司是否有义务协助出租人工贸公司办理电力变压器用户名转移登记手续的问题，调解员指出，根据双方租赁合同的规定，厂房的电力变压器系出租方所有，为便于承租人用电缴费，登记在承租人名下，现租赁合同已经终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”塑胶公司有义务协助工贸公司办理电力变压器用户名转移登记手续。

就本案焦点问题涉及的相关法律规定，调解员向当事双方进行了分析和说明，经过多轮的调解和协商，某月2日下午，当事双方达成了调解协议。