房屋漏水不交物业费被起诉 每年都漏水可以不交物业费?

嘉兴市某物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）为嘉善县某小区和业主提供物业服务，江某是该小区的业主，自某年某月到某年12月底拖欠物业费共计11435元。物业公司要求江某支付拖欠的物业费和违约金共计22130元，和江某多次协商无果，双方发生纠纷.物业公司一纸诉状，将江某起诉至法院。法院认为该案件适合调解，便引调至嘉善县人民调解委员会（以下简称“调委会”）进行调解。

调委会受理该案后，联系了双方当事人。某月，双方来到调委会进行调解。调解员告知双方调解的权利和义务之后，详细了解了案件的具体情况。家住嘉善某小区的住户江某从某年至某年一直没有缴纳过物业费，物业公司无奈诉至法院。物业公司认为，按照小区物业费每月0.85元/平方米，江某应相应补缴物业费11435余元及支付逾期付款违约金。江某承认自己未交物业费的事实，但表示自己并非故意拖欠物业费，自己家中的北墙壁有漏水现象，物业公司迟迟不来处理，小区房屋质量存在问题，房屋渗水漏水、墙壁裂痕严重等问题数不胜数，令人头痛，其他业主也不断反映，但物业公司没有提供质价相符的服务帮助及时解决。江某表示自己没有享受到物业服务，因此拒绝缴纳物业费。

了解了具体的情况之后，调解员迅速理出争议焦点，江某认为物业公司服务不到位导致业主拒缴物业费，于是调解员和物业公司负责人进行了沟通。物业公司负责人李某表示，物业公司自该小区交房起就开始服务小区。该小区共有500多户居民，物业收费率仅30%左右，有些业主长期使用地下停车位，还占用小区通道，给小区的物业管理带来了极大的困难。物业公司觉得长此以往，难以开展工作。为了维护公司和其他按时缴纳物业费业主的权益，他们起诉了部分欠费业主，追缴欠款，江某是该次起诉的业主之一。针对江某反映的漏水问题，物业公司表示可以帮助修理。

调解员向江某解释，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当按照质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”当业主购买房屋，签订商品房买卖合同和物业管理委托合同，实际上就形成了2个法律关系：一个是业主和开发商之间的房屋买卖关系，一个是业主和物业公司之间的物业管理关系。2个关系中，业主享有的权利和义务是完全不同的。由此可见，房屋渗水漏水、墙壁裂痕等房屋存在质量问题的直接责任人是房地产开发商，承担保修责任的主体也是房地产开发商。物业所起的作用应该是积极帮助业主联系房地产开发商，进行维修。至于江某提出的没有享受到物业服务，应当提出相应证据对自己的主张予以证明，仅仅以自己不满意物业服务为由拒接缴纳物业费是没有法律依据的。即使诉讼到法院，也不会得到支持。江某表示，只要物业帮助联系修理墙体渗水，答应交物业费，但是因前期物业服务差，自己不愿承担物业费违约金费用。

双方都提出了自己的诉求。在调解员的协商下，物业公司表态自愿提供维修服务，按照业主所提议的方案进行，同时表示事后只要业主江某支付拖欠的物业费即可，违约金可以免去。江某也对物业公司的回应表示满意，双方最终达成一致。