房屋漏水能否解除租赁合同 以房屋漏水为由退租算违约吗

某年，李某与某股份经济合作社(以下简称合作社）签订房屋租赁合同，合同期限10年，押金10000元，在租赁期满后退回。合同签订后，李某入场进行装修，并开设了农家乐。次年开始，李某发现租赁的房子有漏水现象，与合作社进行沟通，合作社针对漏水问题采取了一定措施予以补救，但经过多次采取措施，未能完全解决房屋漏水问题。

某年某月，漏水情况有扩大趋势，影响到农家乐的正常经营。某月，农家乐停止经营，李某要求解除租赁合同，退还租金与押金，但被合作社拒绝，后经某村人民调解委员会多次调解均未果，无奈之下李某向景宁畲族自治县某街道人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。

某年某月某日，接到李某的调解申请后，调解员及时认真听取了李某的利益诉求，并向李某详细了解了租赁合同签订、执行及问题出现后，先前双方协商、调解情况。随后，联系了合作社负责人，调查核实该起纠纷的前因后果。在了解纠纷的详情和双方的利益诉求后，调解员认为本案的核心问题是房屋漏水是否足以成为李某解除租赁合同的理由。对此，调解员前往实地查看漏水情况，并查阅了相关法律及以往类似案例，在责任划分及调解进行上有了明确的思路。

当日下午，调解员组织双方进行调解，考虑到整件事情中可能牵涉到复杂的法律关系，调解员还邀请了某村法律顾问参加。在调解过程中，李某表示农家乐不能经营，给自己造成的损失很大，况且是房屋漏水导致农家乐关停，漏水跟自己没有关系，却由自己承担损失是不公平的，因此希望解除合同，退还押金、免除4个月的租金。合作社负责人表示，李某要求提前解除合同属于违约，押金应予以没收，但考虑到房屋漏水，愿意减免房租1260元。李某听后情绪激动，为避免双方矛盾升级，调解员对李某进行安抚，待到李某情绪稳定下来后，向当事双方分析。

调解员解读了《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 ”本案中，合作社虽对房屋进行了维修，但是未能解决漏水问题，且房屋漏水严重，影响正常使用，应当认定为"有其他违约行为致使不能实现合同目的"，属于该条第四项，因此李某有权解除双方间的租赁合同。听到这里，李某表示自己的诉求合法有据，要求合作社全额退还押金，而合作社表示拒不退款，调解工作陷入了僵局。

针对双方的意见分歧较大，法律意识又比较淡薄，情绪容易激动的特点，调解员立即改变调解思路，决定采取“背靠背”调解来处理此事。一方面由法律顾问为合作社分析，指出《合同法》第九十四条规定李某解除合同合法，且根据第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”其没有提供完好的房屋，负有违约责任。同时，指出《商品房屋租赁管理办法》第九条规定：“ 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”李某提出要求减少租金也是有法律依据的。

另一边，调解员向李某指出，单从房租上来说，至某年某月，李某一直在使用租赁房屋，因此，应当支付相适应的房租。同时，根据《合同法》第二百二十三条规定：“……承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”指出李某在装修过程中对房屋的面貌有所改变，如果合作社要求恢复原状，李某应恢复原状，但考虑到恢复原状耗时耗力，建议进行补偿。

在调解员的思想工作下，双方态度有所改变。调解员抓住时机，从情理上劝解合作社负责人，李某在农家乐装修上投入较多，现农家乐不能继续经营，李某损失较大，希望其综合考虑，在金额上进行适当地让步。同时，向李某表示，房屋漏水后，合作社及时采取了补救措施，且合作社也存在损失，希望其降低诉求。经过调解员多轮耐心细致的协调沟通，双方差距逐步缩小，最终达成协议。