杭州柠檬兄弟公关超市的转租合同存在欺诈如何认定

某月某日，浦江县某派出所接到报案称有人在辖区某超市阻挠店主正常经营，派出所出警到现场后发现该超市竟然有两个店主，于是将当事人张某和吴某带回调查。原来张某系浦江县某镇某超市原店主。某月某日，张某将超市以84.5万元的价格转让给吴某，双方于当日签订了一份转让协议。协议签订后，由吴某支付定金15万元给张某，约定尾款在十天内付清。到期后，张某要求吴某支付尾款，吴某以张某对超市面积表述有误为由，拒绝履行协议，双方发生纠纷。

派出所出警后，认为该案件属于民间纠纷，遂将此案移交镇人民调解委员会，调委会调解员立即赶赴现场开展调查。

经查明，该超市房屋为所在地村集体所有，村两委多年前将该店面租给张某开超市，而张某又将其中的两间共10个平方的小店面转租给他人开早餐店。某月，张某将超市整体转租给吴某。协议签订并支付定金后，双方因张某此前另行转租的10平方早餐店是否一并列入超市整体转租发生争议。

张某表示，自己出租的时候虽然没有将这10平方米写入合同，但事后多次向吴某表态愿意将两个小店面收回，并入超市并以原有的价格一起租给吴某，但吴某死活不要，只是一味坚持要退定金。吴某则表示，张某是合同欺诈，原因是合同记载面积和实际面积不符，坚决要求解除合同，退还定金。

对于吴某提出的合同欺诈问题，调解员与该村法律顾问一起对进行讨论分析，并与律师一起将超市转租合同内容是否涉及欺诈向吴某进行解析。首先，本案是一起超市转让合同纠纷，吴某曾事先多次到过现场调查了解，考察行情，应该对店面的实际经营情况有充分的了解，且案涉争议的10平方米早餐店，没有包含在超市范围内转租，并不违常理。其次，从转让协议中并没有发现对超市具体面积的表述内容。最后，张某将两间早餐店转租在前，与吴某的超市转让协议签订在后，且张某事后曾多次表示愿意将这两间早餐店一并转给吴某，不另增加转让费。据此，吴某主张对方合同欺诈的依据明显不足。根据《合同法》第一百一十五条规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，吴某已交付定金，如反悔不履行合同，无权要求返还定金。

另外，调解员在单独谈话过程中，还敏锐地捕捉到吴某隐隐有和解的意愿。于是抓住时机，单刀直入地问吴某的真实想法，吴某在一阵犹疑后道出了实情。原来吴某经人介绍说此地开超市很有赚头，自己也在张某超市附近调查了一段时间，觉得可行，于是就将张某的超市转租了下来。没曾想超市转租到手后，生意做不起来，吴某在和几个曾经有过开超市经验的亲戚商量后决定不履行合同了，但是才几天时间就亏了这么多钱，吴某觉得心有不甘，就想将责任推给张某，看能不能退返定金，于是就有了本案开头的纠纷。

调解员了解清楚情况后，当即指出，做任何生意都有风险，有赚就有亏，看到有可能要亏钱了就想将风险转嫁给他人，这是不讲诚信，对他人不公，也不受法律保护。吴某点头接受，但同时表示自己家庭条件不佳，本钱全是借来的，一下子拿出那么多的租金，生意又不好，希望调委会帮他和张某协商协商，退还部分定金。

吴某的情况清楚后，调解员意识到此案的解决关键还在张某。于是对张某转让前的经营情况进行了调查，该超市地处某村集体工业开发区的中心位置，虽然附近与该超市规模相仿的超市还有两家，竞争较为激烈，但张某作为本村人，长期从事超市经营，在竞争客源和拉拢回头客方面有天然的优势。案涉超市在张某转让给吴某前，经营情况还不错，只是张某觉得经营多年有点累了，想休息一段时间，正好吴某主动找上门来想要接手，就同意转租给了吴某，吴某不会经营导致生意下滑。同时，调解员在沟通中还发现，张某对经营多年的超市尚有感情，转让后觉得整个人闲得慌，且数次表示自己有能力重新将超市生意盘活。

在掌握了双方的真实想法后，调解员逐步形成调解思路。向张某表明，如果张某重新盘回超市，一是可重新救活自己经营多年的超市，二是可解救吴某于水火之中。经几次劝导后，吴某也认识到自己的错误，诚恳地向张某当面道歉，并请求张某将超市收回去。调解员根据吴某生活不富裕的实际情况，建议张某出于和气生财考虑，适当给吴某退还一部分损失。张某最后表示，如果吴某同意适当补偿，自己可以重新接手超市。经过多次协商，双方最终达成一致意见。