房产纠纷：房屋买卖更名费用应由谁承担

【案情简介】

X年6月，黑山县某村村民刘某某经村集体组织同意，从同村张某某、高某某（系张某某女儿）处购买村内住宅房屋一间，刘某某、张某某、高某某均为村小组成员。11月某日，刘某某要求张某某、高某某协助其办理过户手续，发现该房屋现登记在张某某丈夫高某（已过世，生前为村小组成员）名下。经咨询，房屋过户前应先由张某某、高某某办理继承后更名再进行房产过户，该更名费用约为700元。对此高某某提出，房屋已卖给刘某某，更名费用应由刘某某承担。刘某某认为该房屋系其与张某某、高某某达成的买卖协议，其前提是房屋产权应在张某某、高某某名下，现未在二人名下系张某某、高某某自身原因造成，房产过户费用刘某某可以承担，但是继承更名费用应由张某某、高某某承担。

因协商无果，刘某某来到镇人民调解委员会申请调解。接到刘某某提出的申请后，调委会立即开展工作。

【调解过程】

调解员来到张某某、高某某家中了解情况，得知案情基本与刘某某所述一致。张某某、高某某表示该房屋系由同村中间人王某某介绍买卖，房屋情况也经由中间人王某某全盘告知刘某某，且当时提出过户费用由刘某某承担，刘某某当场表示认可。现在需要过户时刘某某却不予承担，双方因此产生争议。调解员告知张某某二人，该争议可以通过自行协商、调解、诉讼等方式解决，现刘某某提出调解申请，询问二人是否同意调解，二人均表示同意调解。

得到肯定的答复后，调解员调取了双方的房屋买卖合同。经查看，双方合同除了房屋位置及价格外，对其他事项并未约定。刘某某表示，当时的确表示房产过户费用可以承担，但该过户费用是指从张某某、高某某过户到自己名下的费用。张某某表示，如果是这样，就不同意10000元的房产出卖价格，因为考虑到刘某某家庭困难，又有中间人王某某撮合，自己才同意卖出。双方情绪渐渐激动，调解员即刻安抚双方，转移调解方向，询问谁是中间人，能否把他找来进行核实。于是双方停止争吵，找来中间人王某某。王某某向调解员讲述了签订合同的经过：刘某某系低保家庭，手有残疾，只有一个女儿，已外嫁。多年来居无定所，辛苦攒下10000元钱，想在晚年有个固定住所，王某某看到张某某、高某某的房屋闲置，便促成了这起买卖，但没想到却惹来纷争。调解员了解后，首先向双方阐述相关法律规定。调解员指出，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本纠纷中，出卖人张某某、高某某应具有该房屋的所有权、处分权，如因张某某、高某某未取得处分权致使所有权不能转移造成刘某某解除合同，违约责任应由张某某、高某某承担。虽然张某某、高某某提出房价系低价出售，但不能因此将更名费用让刘某某承担。另外，当初既然考虑过刘某某的经济状况，而且双方系同村村民，现继承过户费用也不多，希望张某某、高某某能继续念及以往，妥善协助刘某某办理房产过户。经过调解员依法依理解释解释，乡里乡情劝导，最终张某某、高某某同意承担办理继承更名费用，但是过户费用则由刘某某承担，刘某某表示同意。

【调解结果】

当日，双方在调解员的主持下签订调解协议书。

1.张某某、高某某在调解协议签订后一个月内自行办理继承更名相关事项。

2.张某某、高某某协助刘某某办理房屋过户手续。

经回访，X年12月某日，张某某、高某某自行办理了继承更名。2021年2月某日，刘某某在张某某、高某某的协助下办理了房屋过户手续。

【案例点评】

由于出卖方误认为签订合同后所有费用均由买受方承担，而未履行自身义务导致双方发生纠纷。调解员晓之以理、动之以情，耐心疏导解释，给双方上了生动的一课，让双方得以信服，最终同意履行义务，既保障了申请人的合法权益，又维护了和谐的村民关系，取得了良好的法律效果和社会效果。 

【推荐理由】

本案的房屋买卖合同中，双方除房屋信息外并未约定其他后续事项，因该房屋是出卖人通过继承方式取得，如不能将房屋登记至出卖人名下，购买人将无法对房产进行过户更名。调解员准确适用法律，指出出卖人应履行交付标的物时转移所有权的义务，如因缺失处分权导致不能转移，出卖人应承担责任。最终，在调解员的悉心说理下，出卖人表示接受，纠纷得以化解。

【专家评析】

根据我国法律规定，当事人就合同履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。本纠纷中，双方没有对房屋继承的更名费用作出约定，而张某某、高某某作为出卖方，负有向买受方刘某某交付无产权瑕疵房屋的义务。调解员灵活运用法理情相结合的方式，妥善化解了矛盾纠纷，发挥了人民调解“第一道防线”的作用。