房屋租赁合同未到期租客不租 租赁合同未到期解除合同赔偿

【案情简介】

某年5月某日，北京市延庆区出租人李某某与承租人肖某某签订了为期两年的房屋租赁合同，租期自某年5月至某年5月，约定年租金为33600元，一年一付，押金2500元。某年4月，合同尚未期满，肖某某突然提出不再租用该房屋，双方为此发生口角。得知肖某某拖欠物业费、取暖费、水费与收视费后，双方矛盾进一步激化，并就支付违约金以及各项费用数额等问题多次协商未果，李某某向所在街道人民调解委员会申请调解。

【调解过程】

调解员于当日下午打电话给肖某某核实情况，肖某某同意调解。两日后上午，李某某与肖某某来到街道人民调解委员会参加现场调解，调解员向当事人告知了双方的权利义务、工作原则、工作程序以及人民调解协议的法律效力等。

据了解，李某某现有两套房产，因子女在外工作，其中一套房子一直空置，遂将这套房屋出租给肖某某，租期两年。李某某认为合同尚未到期，肖某某擅自终止租赁关系属于违约，应该按照合同约定向其支付违约金，押金不予退还，并应补齐物业费、水费、收视费等相关费用。李某某提出，肖某某居住期间，房屋内冰箱损坏，肖某某还需支付冰箱维修费。肖某某表示，自己已提前向李某某提出退房请求，并不存在违约的情形。关于物业费，因为李某某的房屋属于回迁房，有政府补贴，物业公司并不收取物业费，故自己不需要支付该费用。肖某某还指出，疫情期间自己没有在此房屋居住，李某某提供的冰箱无故出现故障，与自己无关，并要求李某某赔偿因冰箱故障导致自己冷冻食品全部损坏而产生的损失。

情况清晰后，调解员拨打电话，及时向小区物业公司核实情况，确认房屋属于回迁房，房主李某某无需支付物业费用。虽然不交物业费的事实核查清楚，但双方仍争论不休，且情绪激动。调解员见双方对立情绪明显，于是转变调解策略，决定对当事人进行“背靠背”调解。

调解员首先提出，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同尚未到期，肖某某提前退租，李某某可以要求肖某某承担违约责任，支付违约金。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”虽然双方的房屋租赁合同规定了违约金，但调解员建议双方以实际损失为参考，防止严重脱离实际情况或损失赔付不足。

其次，关于押金退还问题，调解员对双方的房屋租赁合同条款一一梳理后，抓住合同书里提到的“待租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由肖某某承担的费用、租金以及肖某某需承担的违约责任外，剩余部分如数返还给肖某某”，指出根据双方约定，李某某有权用押金抵扣应由肖某某承担的费用。最后，调解员巧打“感情牌”，向李某某指出，租户肖某某是生意人，因受疫情影响店铺一直处于歇业状态，损失非常大，建议李某某适当地站在肖某某的角度考虑问题，体谅肖某某的难处。经过调解员一番劝解，李某某表示愿意适当降低违约金。

随后，另一名调解员积极做肖某某的思想工作，表示根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期间的水费、取暖费等相关费用应该由租户承担，肖某某也应对提前终止合同的违约行为承担相应责任。而且今年受疫情影响，房屋租赁市场疲软，闲置的房屋很多，现在提出退租，李某某肯定心里有怨言，最好的解决方式是互相体谅，双方都退让一步，现李某某已经拿出诚意，愿意适当降低违约金，建议肖某某也有所让步。肖某某听了调解员的话，思考片刻后，同意了调解员建议。

见双方态度有所缓和，调解员又让双方当事人坐到了一起，双方“面对面”交流可以接受的最大限度条件。调解员以生活费用明细清单为依据，并结合市场价格预估维修费，在调解员的帮助下，最终双方当事人达成一致意见，签订了调解协议。

【调解结果】

在调解员的主持下，双方当事人经过多次协商，最终达成以下调解协议：

1.双方协商于某年4月解除某年5月签订的房屋租赁合同；

2.李某某不再退还肖某某租房押金2500元整；

3.肖某某一次性支付李某某违约金、收视费、冰箱维修费、水费等共计1000元整，待双方签订协议后由肖某某以现金方式支付给李某某；

4.此纠纷一次性解决，双方再无其它争议，今后双方不得以此为由再次向对方要求任何的经济赔偿；

5.以上协议内容均为双方真实意思表示，双方均愿意自觉共同履行；

6.本次协议自双方签字、街道人民调解委员会盖章后生效，均具有同等法律效力。

【案例点评】

本案成功解决，归纳如下几个方面：一是用好调解方法。调解纠纷时，调解员充分给予当事人理解和尊重，根据纠纷本身，结合双方态度和情绪，灵活运用“背靠背”“面对面”等方式推动纠纷化解。二是用心交流沟通。整个调解过程较长，调解员不仅要保持足够的耐心，寻找调解“突破口”，更要站在双方当事人的角度用爱心、诚心和责任心感动当事人，赢得双方当事人的充分信任。三是法理情推动纠纷化解。调解员善于察言观色，准确掌握当事人心理，最大限度实现情理法的融合，通过分析法律规定和疫情带来的影响，促使双方在知晓自身应承担何种责任的基础上，理性地协商解决问题。四是“民所需、我所应”。坚持和发展新时代“枫桥经验”，努力筑牢防控疫情第一道防线，及时调解因疫情防控产生的矛盾纠纷，提高在疫情防控等特殊时期矛盾纠纷化解的能力水平。

【推荐理由】

疫情期间，租户退租的情况时有发生。调解员及时了解有关情况，调整调解方法，根据法律规定和合同约定明确双方责任，有效化解了这起纠纷。

【专家评析】

我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本纠纷中，调解员准确适用法律规定，在参考当事人实际损失、疫情影响等因素后，协助双方确定了合理合法的违约金数额，妥善化解了矛盾纠纷。