购买公寓出租给酒店方可靠吗 酒店公寓托管纠纷

【案情简介】

某年5月，武汉市青山区刘某等70位业主将自己的房屋租赁给武汉某酒店做家居客房，约定每人出资2万元由某酒店按照统一标准装修，某酒店每月向每户交纳1980元租金，在每季度第一个月的5日交付该季度的租金。某年4月，某酒店不仅没有如期交纳某年第二季度租金，同时向70位业主发出公告，表示受疫情影响，第二季度酒店没有正常营业，要求业主免收酒店4个月的租金，如果业主不同意便退租。70位业主不同意某酒店的要求，双方由此产生争议，遂于某年4月向武汉市青山区某街道人民调解委员会申请调解。

【调解过程】

由于纠纷发生在新冠肺炎疫情期间，且涉及人员多、调解难度大，为尽快化解纠纷，调委会指派经验丰富的专职调解员进行调解，并邀请某街道司法所所长、街道办主任、区市场监督局负责人、社区律师等参与调解。调解员首先引导70位业主内部协商，通过书面授权委托的形式，委托业主代表刘某、张某、付某三人参与调解，将多人多项诉求集中为统一的意见，以提高调解效率。

某年4月，70位业主的代表刘某、张某、付某三人以及某酒店负责人王某参与调解。王某表示，受疫情影响酒店1月到4月没有盈利，如果交纳了70位业主第二季度的租金，将导致酒店资金流断裂甚至企业破产，业主们如果不能为酒店减免4个月的租金，租赁合同将很难继续履行，酒店愿意为此承担违约责任。业主代表则认为，在未经双方协商的情况下，某酒店直接发公告要求业主减免租金，如果业主方不同意就直接解约，这种强硬方式让人无法接受，况且70位业主的房子大多是贷款购买，需要资金还贷，某酒店应当向业主支付租金。

调解员以疫情管控这个大背景为切入点，解释了《中华人民共和国合同法》的有关规定，帮助双方当事人分析利弊，希望双方当事人互谅互让，协商解决纠纷。调解员告知王某，如果减免4个月的租金，意味着疫情造成的损失都要由出租人承担，这对出租人是不公平的。虽然合同的履行受疫情防控影响，但只要具有继续履行条件，还是应当继续履行。调解员又劝说业主代表，维持合同关系、继续履行合同是解决此纠纷的最佳选择，酒店继续经营也是大家都愿意看到的结果。看到双方在房租问题上仍僵持不下，调解员迅速转变思路，劝说某酒店是否可以通过其他方式减少业主的损失。某酒店表示可以给予每位业主1000元的酒店代金券，在酒店可以等同于现金消费，业主代表表示同意，同时表示愿意减免3个月的租金。

双方的调解意向基本达成一致。就在此时，某酒店突然提出，由于疫情对酒店的影响需要很长时间恢复，希望业主方能够在减免3个月租金的基础上再减半6个月的租金。业主代表哗然，愤怒之余表示刚才达成的意向也不算数了，场面一时难以控制。调解员迅速将酒店负责人拉到一边，表明大家都理解酒店经营困难，业主方愿意减免3个月的租金已经是很大的让步，酒店的损失不能完全由业主们承担，建议酒店通过延长租期的方式保障业主们的租金收益。王某对此表示同意。业主代表听后觉得如果能够延长租期，可以给予酒店6个月的房租减半，随即同意此调解方案。至此，双方达成一致。

【调解结果】

双方自愿达成以下调解协议：

1.合同时间自动延长一年，确保业主的租赁收益期更长；

2.业主免除某酒店3个月租金，某酒店给予每位业主1000元代金券，业主可以用此券在酒店消费；

3.业主在免除某酒店3个月租金的基础上顺延6个月房租减半；

4.其它合同条款，按原合同执行。

【案例点评】

某年1月23日封城令下，武汉市各行各业纷纷歇业停产，对生产经营活动带来严重冲击。受疫情影响，作为商业活动中不可缺少的房屋租赁环节，出租人和承租人之间因房屋租赁涉及的租金减免、租期延长、合同解除、责任承担等产生诸多纠纷。本案属于租赁生活用房用于商业经营，因出租人均为自然人，若损失全部由出租人承担，会给出租人造成严重损失。调解员不拘泥于单纯减免租金，而是通过赠送代金券、延长收益期等方式维护双方合法权益，充分发挥了人民调解在服务疫情防控和经济发展中的重要作用。

【推荐理由】

业主们将自有产权房统一出租给酒店商用，后因受新冠肺炎疫情影响合同履行产生纠纷。由于房屋并非商用房，调解员在处理问题过程中注重找寻双方利益共同点，最终达成了一个双赢局面。

【专家评析】

受疫情影响，很多企业经营受到冲击。调解员从促进合同继续履行的角度出发，引导租赁双方根据疫情对合同履行的影响，按照公平和诚实信用原则及时变更合同条款，用适当降低、免除疫情防控期间的租金，适当延长租期等方法妥善化解了租赁双方的矛盾纠纷，保护了出租方的合法权益，助力企业复工复产。