厂房纠纷怎么处理 厂房租赁纠纷解决案例

【案情简介】

某年8月，杭州某建筑公司将位于萧山区某街道某村的厂房出租给王某，双方签订租赁合同约定年租金450000元，租赁期限15年，租赁期间王某可以对厂房进行装修用于生产经营。2017年3月，王某与厂房所在村委会签订了厂房周边杂地租赁合同，约定租赁期限3年，年租金每亩1500元，王某在厂房周边建设了一些地上建筑。

某年7月，杭州某建筑公司因未按期履行法院判决被申请强制执行，其位于萧山区某街道某村的厂房被法院拍卖，杭州某科技公司通过司法拍卖方式竞得该厂房所有权及国有土地使用权。取得该厂房所有权后，杭州某科技公司希望结束与王某的租赁合同收回厂房自己经营，双方为此产生纠纷，向街道人民调解委员（以下简称调委会）申请人民调解。 收到双方当事人的申请后，调委会指派两名调解员进行调解。

【调解过程】

某年11月，杭州某科技公司的委托代理人李某某和王某的委托代理人在调委会的主持下进行了调解。调解员听取双方当事人陈述，李某某表示，自己公司通过司法拍卖的方式取得了杭州某建筑公司位于萧山区某街道某村的厂房所有权，现在该厂房归己方所有，公司需要对厂房进行装修改造后用于经营，因此要收回厂房的使用权。王某方则表示，他们和杭州某建筑公司在某年8月签订了租赁合同，合同期限为15年，王某因为生产经营需要在厂房内进行了大量装修，安装了冷库和货用电梯等设施设备，希望能够继续经营，如果杭州某科技公司单方面解除合同，将会对王某造成重大损失，需进行赔偿。王某在厂房周边向村里租用的土地上搭建了设施，如果以后不再经营，厂房周边的设施也无法使用，如果对方要求解除租赁合同，这一部分的损失也必须赔偿。

了解双方诉求后，调解员查看了该厂房的司法拍卖公告、王某和杭州某建筑公司的租赁合同以及王某和某村村委会签订的土地租赁合同，并针对双方的争议焦点，以相关法律为基础认真分析，通过情理法相结合的方式对双方当事人进行劝说。

对于王某和杭州某建筑公司签订的厂房租赁合同对杭州某科技公司是否有约束力问题，调解员表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 。调解员在查看该厂房的司法拍卖公告时发现，公告中已明确载明该厂房的租赁情况，且王某和杭州某建筑公司的租赁合同中未对租赁期间发生所有权变动的情况做特别约定，因此杭州某科技公司作为新的所有权人应当“法定承受”该租赁合同，原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限等）。王某如果要求继续履行合同，其利益受到法律保护，杭州某科技公司无权单方面解除合同，但是有权要求王某支付租金。如果杭州某科技公司要求解除合同，应当承担违约责任。

对于王某要求杭州某科技公司赔偿其厂房装修的问题，调解员表示，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状” 。第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”由于王某与杭州某建筑公司签订的租赁合同对厂房装修进行了约定，杭州某科技公司如要求解除合同，对王某因生产经营所需的装修中形成附合的装饰装修物，如吊设天花板、墙壁粉刷油漆等，应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；对空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机未形成附合的装饰装修物，王某可拆除取回，杭州某科技公司如想要留用，应当支付相应对价，而王某拆除过程中如造成房屋损坏的应恢复原状。

对于厂房周边杂地上设施的赔偿问题，由于这些设施是王某自行在租用的村集体土地上搭建，与杭州某科技公司不存在法律上的关联关系，杭州某科技公司可以不用赔偿，但是考虑到一旦合同解除，王某不在该处厂房生产经营，他搭建的这些设施也将等同于废弃，确实会对其造成一定损失，因此调解员建议王某在经所在村村委会同意后，将所租赁杂地的使用权转让给杭州某科技公司，并将搭建的设施以合理的价格一并转让。

经过调解员耐心的解释和说服工作，双方争议的矛盾焦点逐一解决，最终调解成功，协议当场签订。 

【调解结果】

调解协议约定：

1.王某放弃厂房租赁合同剩余租赁期限的全部租赁权，原厂房范围内属于王某的财产全部转让给杭州某科技公司。                 

2.王某将厂房周边杂地上的设施转让给杭州某科技公司，王某协助办理好土地使用权的转租手续。

3.王某在协议签订后3日内交付厂房和周边杂地上的设施。

4.杭州某科技公司向王某一次性补偿860000元，于协议签订后3日内支付。 

【案例点评】

本案属于房屋租赁合同纠纷，适用“买卖不破租赁”原则，承租人提出要求继续租赁房屋的要求是合法的，其利益应该受到法律的保护，杭州某科技公司无权单方面解除合同，但是有权要求承租人支付租金。因此建议在日常房产交易中，房屋买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。 

【推荐理由】

房产交易过程中，购买人应事先了解欲购房屋是否具备交付条件。如处于他人租赁期内，根据“买卖不破租赁”原则，承租人有权主张继续履行租赁合同。调解员条理清晰、层次分明地分析问题，最终为双方争取了满意结果。

【专家评析】

租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。调解员准确适用法律规定，妥善化解了租赁双方的矛盾纠纷。