租赁双方未签订书面合同纠纷案例

【案情简介】

某年7月，乌兰察布市朱某某将房屋租赁给常某夫妇用于居住。因双方系朋友关系，没有签订书面租赁合同，只口头约定按年支付租金，常某表示可能会租住三年左右。                        

某年，朱某某将房屋出售给付某某，付某某购房时知晓常某夫妇租赁房屋的情况，同意常某夫妇继续居住。某年，因付某某的岳父母年事已高且患有疾病，急需改善居住条件，付某某遂向朱某某提出希望尽快装修并搬进房屋。某年6月，朱某某以微信方式通知常某自己已经将房屋出售给付某某，并办理了过户登记手续，希望常某夫妇于某年7月底搬离。某年8月初，朱某某与付某某找到常某。付某某向常某提出返还房屋，让其夫妇搬离。常某以自己是与朱某某租赁房屋为由拒绝与付某某协商，并表示不愿搬离，常某丈夫还因此与朱某某发生口角。为解决双方争议，付某某与朱某某来到某街道人民调解委员会申请调解。

【调解过程】

调委会受理纠纷后，指派两名调解员开展调解工作。调解员在了解清楚纠纷的基本事实后，于第二日来到房屋所在的小区院内，把常某夫妇、付某某和朱某某召集到小区石桌旁。付某某的岳母也闻讯赶来，两位调解员对情绪激动的老人进行了安抚，避免矛盾激化升级。

两位调解员首先向常某夫妇表明来意，取得了常某夫妇对调解的认可，充分听取了三方当事人及其家人的叙述。调解员了解到，常某的丈夫几年前因突发心肌梗塞导致残疾，需要住在像现在这样位于一层的房屋中方便锻炼身体。常某夫妇唯一的儿子远在郑州定居工作，因平时工作繁忙，新购买的房屋还在装修，最快也要9月底才可以将常某夫妇接去郑州生活，期间的两个月时间需要居住在争议房屋内。                             

了解三方各自的想法后，两名调解员分头展开了调解工作。一名调解员来到常某夫妇家中，针对常某夫妇与朱某某的房屋租赁行为，调解员向常某夫妇进行了法律释明：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据前述法律规定，常某夫妇长期租住朱某某的房屋，超过六个月的时间，其应当与朱某某签订书面的租赁合同并约定明确的租赁期限，否则常某夫妇与朱某某达成的口头协议只能视为不定期租赁合同。这种情况下，朱某某有权随时解除双方的房屋租赁合同，且朱某某已提前一个多月通知了常某解除合同，符合通知解除的合理期限，常某夫妇应当及时搬离房屋，将房屋返还。况且，常某夫妇与朱某某两家本是故交，于情于法常某夫妇都应该履行腾退房屋的义务。听了调解员的解释，常某夫妇表示愿意尽早腾退房屋，随后立即与儿子电话沟通商定，由儿子提前10天接常某夫妇去郑州生活。      

与此同时，另一名调解员在小区院里做朱某某和付某某的调解工作。调解员指出，朱某某与常某夫妇两家人交好多年，此次租房没有签订书面合同，没有明确约定租期，也是双方都认为有事好商量。现在常某丈夫行动不便，需要居住一层楼的房屋，且两个月后儿子就接常某夫妇去郑州生活，临时让常某夫妇短租一间一层的房屋并不容易，希望付某某和朱某某再给常某夫妇一些居住时间，适当收取租金。付某某听了调解员的话不同意，执意要求常某夫妇立即腾退房屋，否则要采取诉讼手段。调解员告知付某某，虽然付某某现在是房子的所有权人，有权向常某夫妇主张返还房屋，但付某某与朱某某也是朋友关系，执意进行诉讼肯定会让朱某某陷入两难境地，且待法院作出判决再强制执行完毕需要很长时间，那时常某夫妇的儿子可能早就接二人去郑州了，付某某岂不是空折腾一场，还要耗费时间和精力。付某某听完，觉得调解员说的有道理，与其空折腾一场不如给常某夫妇行个方便，也让朋友朱某某免于为难。朱某某得知常某夫妇和付某某的调解意向，觉得纠纷的源头还是在于自己没有处理好房屋租赁和买卖之间的关系，主动表示愿意帮常某夫妇向付某某支付8月至9月底的房屋租金。在调解员的努力下，三方达成了一致调解意见。

【调解结果】

付某某、朱某某和常某夫妇达成调解协议如下：                                

1.常某夫妇于某年8月至9月底继续居住在争议房屋中，租金1300元由朱某某向付某某支付；

2.付某某于某年9月底对房屋进行装修施工，常某夫妇不得再行阻拦；

3.常某夫妇保证某年9月底按时交房并保证房屋一切完好，没有新的人为毁损。

至此，本起纠纷调解成功，三方握手言和。

【案例点评】

本案是一起因朋友间房屋租赁引发的纠纷，房屋承租人在出租人履行了在合理期限内通知的义务后，拒不向现房屋所有权人返还房屋，其中涉及了物权请求权、不动产交付、不定期租赁合同的解除等一系列法律问题。调解员在调解纠纷过程中，始终注重“法、理、情”相结合，切实做好法律释明工作，同时充分考虑当事人之间的关系因素，争取到了当事人的相互理解，促使三方心平气和地达成了协议，纠纷得到顺利解决。

【推荐理由】

日常生活中，亲友之间常因情面问题而不签订书面合同，导致很容易产生纠纷。本纠纷中，调解员在调解过程中始终注重“法理情”相结合，取得了当事人之间的相互谅解，化解了矛盾纠纷。

【专家评析】

租赁双方未签订书面合同，对租赁期限没有约定或者约定不明确是引发租赁合同纠纷的常见原因。本纠纷中，调解员正确适用法律规定对当事人进行释明是调解成功的关键因素。调解员不仅妥善化解了矛盾纠纷，还维系了当事人之间的关系，体现了人民调解不伤和气的特点。