土地使用权转让合同纠纷案例

【案情简介】

某年11月，原告某某公司与王某某、李某某签订国有土地使用权转让合同，李某甲作为担保人在合同上签字。合同约定：原告将位于新疆某某县某某乡甲方某某农场的2210.67亩土地使用权转让给被告李某某、王某某，双方约定的转让总价款为8295347.5元。李某甲系李某某之父，该合同签订之前，合同涉及的土地已经由李某甲承包经营多年。合同签订后原告配合李某某履行了转让义务，但李某某仅支付了400万元土地转让费，尚欠4295347.5元未支付。某某公司向法院提出诉讼。

李某某向提出反诉请求：1.判令李某某受让的租赁性质的1250.73亩土地使用权的土地租赁费在受让年限内（自土地使用权证办理之日至2050年5月27日）由某某公司承担；2.判令某某公司承担因延迟提交土地过户手续资料的违约金500,000元；3.判令某某公司承担本案全部诉讼费用。

【代理意见】

律师代理某某公司发表如下代理意见：

一、李某某应当向某某公司支付土地使用权转让款。

（一）在《国有土地使用权转让合同》中，三方签订土地使用权转让合同的主要目的是，原告收取土地使用权转让费，李某某、王某某获得土地、使用土地。在签订合同的同时，原告已经向李某某、王某某交付了土地，李某某、王某某取得土地完全能够独立自主的使用涉案的土地，并办理了土地使用权证。

（二）原告完全是按照三方签订的《国有土地使用权转让合同》约定的土地使用权类型，向国土资源部门提交了办理土地使用权过户的手续，没有原告的转让，李某某不可能取得涉案土地使用权，这一事实有三方签订的《国有土地使用权转让合同》，以及某某公司向某某县国土资源部门提交的变更土地使用权登记的申请资料，某某县自然资源局的调查笔录足以证实。

（三）在三方签订合同后，李某某和王某某已经取得了涉案的土地，某某公司分两次协助办理完毕土地使用权证的过户，现土地使用权人是李某某。在办理土地使用权过户手续时，及办理完毕后直至某某公司起诉前李某某从未向某某公司提出过异议，也未提出过变更合同。因此，可以确定李某某是认可原合同约定的转让价款，李某某就应当向某某公司支付土地使用权的转让价款。

（四）至于1250.73亩土地使用权没有办成出让性质的土地使用权证，主要原因是双方在对该土地使用权进行变更登记时由于地方政策的调整只能办理为租赁方式取得。主审法官向某某县自然资源局负责人的调查笔录中，某某县自然资源局负责人回答：“当时文件下来的时间应该是某年，某年底办的只能是租赁，他们之前的办就办了，通知下来后的就按通知走，某年我们还不知道政策”，“李某某签了合同就是愿意的，如果不愿意就不应该签合同，我也问过李某某，如果签了合同就要缴纳租赁费，从某年开始收取，要是愿意就签合同，最后她同意签合同，她不同意就不会办理的”。从以上调查笔录可证实，受让方李某某在办证前对租赁方式取得该土地使用权产生的租赁费以及租赁年限等是明知的，李某某是充分考虑后自愿办理的。在此之前，包括某某县自然资源局在内，还有某某公司与李某某均不知道政策发生变化无法办理租赁性质的土地使用权证。并且在办理登记前及办理登记后李某某未向某某公司提出过异议，也未要求与某某公司达成补充协议，已经能够表明其对相应的后果是自愿承担的，是同意按照原合同的价款履行的。某某公司提交的某年11月9日李某甲签字的《李某甲与某某公司账务明细确认》，该“确认书”出具的时间在双方申请提交变更登记申请之后，从确认书中也可以证实，双方对使用权转让的价款是按照原合同执行的。我国《合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条还规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，李某某应原合同的价款当向某某公司支付土地使用权的转让价款。

二、1250.73亩土地产生的租赁费应当由李某某自行承担，其要求由某某公司承担，没有事实及法律依据。

（一）被告李某某亲自与某某县自然资源局签订了租赁方式取得国有土地使用权的合同并领取了相应的土地使用权证，足以证明是李某某经过充分考虑自愿办理的。李某某自愿办理租赁性质的土地使用权证，自愿缴纳租赁费，现又要求某某公司承担租赁费，是完全没有依据的，也是不合理、不公平的。

（二）某某公司提交的某年11月9日李某甲签字的《李某甲与某某公司账务明细确认》，该“确认书”出具的时间在双方申请提交变更登记申请之后，从确认书中也可以证实，双方对使用权转让的价款是按照原合同执行的，对产生的租赁费也没有补充约定。

（三）李某某在办理完过户手续就直接向银行抵押贷款将近500万元的这一事实来看，李某某当时为什么自愿办理，其目的就是要向银行贷款，和银行一次性放款的500万元相比，缴纳7万余元的租赁费，对她来说是非常划算的，这也是李某某自愿办理租赁性质的土地使用权证重要的原因。

（四）关于李某某受让的土地使用权剩余使用年限比合同约定少5年的问题，经审判长向某某县自然资源局负责人的调查询问笔录可证实，租赁方式取得土地使用权的使用年限国家规定最高为30年，到期可优先续租。李某某自愿接受按租赁方式取得土地使用权表明其对该使用年限的规定是接受的。因到期可续租，实际上不影响李某某就受让土地的使用年限。

三、未完全按照合同的约定办理过户申请的责任完全是李某某与王某某未明确受让主体造成的，某某公司不应当承担违约责任。

（一）在三方签订土地使用权转让合同时，李某某、王某某已经实际占用、使用了涉案的土地，可以看出办理过户手续的主动权完全是在李某某和王某某一方，所以变更登记其实只能按照李某某和王某某一方的时间进行申请办理。

（二）办理过户登记需要提交双方签订土地使用权转让合同向自然资源局备案的，自然资源局也是依据签订合同的主体办理过户登记，由于李某某、王某某一直没有明确受让主体，没有按合同约定时间提交办证申请，也没有向某某公司进行告知，这才是造成未按合同约定办理过户手续的根本原因。

（三）在三方签订的《国有土地使用权转让合同》明确约定了是由李某某、王某某向某某县自然资源局递交申请，某某公司予以协助办理。在本次及历次的法庭调查中，李某某均未提交任何证据证明李某某在合同约定的时间已向某某县自然资源局提交了过户申请的资料，李某某不提交申请，某某公司无法协助办理过户手续。

（四）某某公司能够保证转让的土地在办证时不存在权利瑕疵，不会影响办理过户登记，所转让的土地在签订合同的时候已经实际交付。只要李某某、王某某提出申请，某某公司能够立即协助办理过户手续。事实也是如此，李某某提出两块土地的办证申请后，某某公司立即协助在自然资源局完成了过户登记。从某某县自然资源局抵押登记表可以看出，1250亩土地使用权证的抵押期限为某年12月至某年2月，某年2月到期解押后不会影响本案的办证，如果李某某、王某某在第一个出让性质的土地证办证时间某年4月提交办证申请，当时完全能够一起办理出让性质土地证。

（五）1250亩土地使用权变更申请为什么到某年11月才提交，原因非常清楚。正像被告王某某所说，李某某与其协商，在某年6月王某某与李某某签订了书面退出协议，该协议没有向某某公司提交，直到某年10月王某某正式向某某公司出具退出证明，告知某某公司转让的土地由李某某一人受让。很显然，这其中是李某某与王某某之间存在不便公开的原因，造成了1250亩土地迟延了近一年才确定由李某某办理手续的。被告单方变更受让主体，但一直没有给某某公司确定的结果，是迟延办理变更登记的根本原因。事实上，10月2日王某某出具证明退出受让方后，李某某提出过户申请后，某某公司很快就协助于11月17日就办完了手续，25日上诉人就拿到了土地使用权证。这一过程前后被告李某某均未提出异议。所以，很明显推迟办理变更登记是被告方造成的，应当由被告方承担延迟申请变更登记的违约责任。

四、两种价格的土地面积明确。

（一）三方合同明确约定了两种不同价格的土地面积。虽然用了“约”字，但这是因为土地丈量本身精确性存在缺陷的测量手段决定的习惯性用法，也是为了避免在办理土地使用权证时数据误差引起争议，并且已经“约”的小数点的末尾两位了，可以看出当时三方对面积的确认已经非常精确了。被告居然利用这一点企图将土地面积进行大量的篡改是完全没有依据的，也是不符合逻辑，不符合交易规则的。第一，合同转让的土地一直以来都是李某甲承包经营的，可以说再没有比李某甲更熟悉这块土地情况的人了，合同的面积实际上就是按照李某甲的意见填写的。第二，如果按照被告所说，只有900多亩地按照4250元/亩计算合同总价款才500多万元，与原合同相差近300万元，数额相差这么大，李某某、王某某不向李某甲询问吗？如果询问后是这样的情况他们能够同意签合同吗？这么大标的额的合同李某某、王某某难道不实地查看土地状况吗？以上均可说明，李某某是对单价及总价款没有异议的。第三，在李某某向自然资源局提交了过户申请后，其父亲李某甲向答辩人出具了《账务明细确认书》，其在确认书中也是按照转让合同中约定的单价确认的欠费数额。因此，其理由是根本不能成立。

（二）双方合同约定，双方交易的面积最终以办证面积为准。所以产生差额是正常的。产生差额有两个原因。第一，办理第一份900亩土地使用权证之前，李某某、李某甲提出该块土地北部边缘的林带和道路他不要，为尽快撇清与李某甲的关系，某某公司同意了这一要求，这部分土地的面积为81.77亩。所以原定的K区北部的900亩土地，最终李某某的办证面积是817.22亩。第二，在办理1310.67亩新的土地使用权证的时候，其中林带47.43亩属于26团的地界范围，原土地证登记的面积有错误。还有该地东侧的道路12.84亩李某某不要，所以为李某某办理新的土地证时，将该部分面积扣除，最终李某某办证面积为1250亩。

【判决结果】

一、被告（反诉原告）李某某于本判决生效后30日内一次性向原告（反诉被告）某某公司支付剩余土地转让款3886307.5元；

二、驳回原告（反诉被告）某某公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）李某某的反诉请求。

【裁判文书】

法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告某某实业（集团)有限公司与被告王某某、李某某、李某甲签订的《国有土地使用权转让合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应当受法律保护。

关于原告某某实业（集团)有限公司要求被告支付剩余转让款4295347.5元的问题。根据原告某某公司转让给李某某的土地现已办理国用（某）第419号土地使用权证，面积为817.67亩；国用（某）第419号土地使用权面积1250.73亩；合计2068.4亩。根据双方合同约定，其中约1810.67亩每亩转让价为4250元，约有400亩每亩转让价为1500元，故对于某某公司要求被告李某某依据《国有土地使用权转让合同》约定支付剩余转让款的诉讼请求符合法律规定，本院予以确认。李某某已向原告支付转让款4000000元，双方合同约定为2210.67亩，其中1、约1810.67亩每亩土地使用权转让价格为人民币4250元／亩，合计7695347.5元；最终以土地使用权证登记为准。2、约400亩每亩土地使用权的转让价格为1500元／亩，合计600000.00元；共合计8295347.50元。实际办理转让手续的土地面积为2068.4亩（2210.67-2068.4=142.27亩），双方均予以确认，比合同约定的少142.27亩，对减少的142.27亩土地无法确定价格。根据公平原则，本院确定双方实际转让款为7886307.5元（计算如下：1810.67亩-（142.27=1739.53亩×4250元=7393002.5元；400亩-（142.27×1500元=493305元，两项合计7886307.5元）。被告已支付转让款4000000元，扣减后被告实际应当支付原告土地转让款3886307.5元。

关于被告王某某承担责任问题。庭审中，被告王某某出示《双方协议》证实其已退出该转让土地事宜，且被告李某某对王某某的退出事宜予以认可，本院予以支持。

关于双方《国有土地使用权转让合同》使用权中有1250.73亩没有按照原合同约定办理为出让方式土地使用权问题。庭审中，本庭向某某县自然资源局负责人调查了解，原因是双方确定对该土地使用权进行变更登记时由于国家和地方政策的调整只能办理为租赁方式取得。受让方李某某对租赁方式取得该土地使用权产生的租赁费以及租赁年限等，在变更登记前已经得到明确告知，对于这一重大合同变更事项李某某有充分的选择权决定是否继续履行合同，如终止变更登记，该土地使用权取得方式不会发生变化，价值也不受影响。李某某与某某公司未就此变更事项达成补充协议，而是自愿选择了继续办理变更登记，表明其对相应的后果是清楚的。其次，1250.73亩国有土地使用权系某某公司以出让方式取得，且享受了一定的国家政策优惠。李某某申请办理变更登记时的国家政策已经不允许办理为出让方式，对办理租赁方式土地使用权的费用、年限和相关政策向李某某进行了明确的告知和询问，被告李某某是在完全清楚并且自愿的情况下签订了《国有土地使用权租赁合同》，合同中对租赁费、租赁期限也有明确约定，变更登记的1250.73亩土地使用权使用年限比约定少五年。经本院向某某县自然资源局负责人调查了解，租赁方式土地使用权的单期最长租赁期限为30年，到期可以优先续签，土地租赁费系国家实时调控价，签订租赁合同意味着接受这一条件，因此李某某的租赁期限并未受到某某公司的实际影响。且租赁合同系李某某自愿签订，签订前没有与某某公司就此达成过变更价款的协议。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，李某某反诉主张受让的租赁性质的1250.73亩土地使用权的土地租赁费在受让年限内由某某公司承担没有事实和法律依据。本院不予支持。

关于违约责任问题。本院认为，关于变更登记的时间，双方在土地使用权变更登记前后均未对此提出异议，也没有互相进行催告，且互相配合完成了变更登记。因此，延迟变更登记实为双方已经认可和接受的事实。故双方主张变更登记前产生违约金均缺乏事实依据，本院不予支持。

关于李某某受让的土地使用权剩余使用年限比合同约定少5年的问题。庭审中，经本院向某某县自然资源局负责人调查询问，租赁方式取得土地使用权的使用年限国家规定最高为30年，到期可优先续租。被告李某某自愿接受按租赁方式取得土地使用权表明其对该使用年限的规定是接受的。因到期可续租，实际上也不影响李某某就受让土地的使用年限。根据前述合同法的规定，就少于原合同约定的使用年限进行扣减转让费的主张不符合实际情况，也于法无据。

关于李某甲担保是否成立的问题。某年12月5日原告某某公司与被告王某某、李某某、李新荣签订的《国有土地使用权转让合同》中，被告李某甲以担保人的身份在合同上签字，结合本案的实际情况，以及刘某起诉某某限公司、被告李某甲、第三人王某某土地承包经营权转包合同纠纷一案，新疆某某县人民法院（某）新2828民初字624号民事判决书、及巴州中级人民法院（某）新28民终364号民事判决书（已生效）中均认定被告李某甲为某某公司担保。因此，对于李某甲以本院另案生效判决为证据主张其在本案《土地使用权转让合同》中为某某公司担保的主张本院予以采纳。

【案例评析】

关于两份土地使用权性质不一致，责任承担问题：

一、李某某在明知无法办理出让性质的土地使用权证的情况下自愿与某某县自然资源局签订了租赁方式取得国有土地使用权的合同并领取了相应的土地使用权证，足以证明是李某某经过充分考虑自愿办理的。

二、在变更登记前已经得到明确告知，对于这一重大合同变更事项李某某选择继续履行合同，继续办理变更登记，表明其对相应的后果是清楚的。

三、李某某与和硕县自然资源局签订《土地租赁合同》前后均没有与某某公司就此达成过变更价款的协议，表示对原合同价款的认可。

【结语和建议】

证据的提供直接影响待证事实，当事人若主张诉讼，需对其诉请及案件事实承担举证责任，诉讼请求实现的前提条件是证据确实充分，当事人能承担充分证明责任，否则，将承担举证不能的不利后果。

日常经济活动中，很多企业法律意识、证据意识淡薄，一旦发生诉讼，处于无法提供证据的被动地位，导致因无法提供有效证据，承担举证不能的不利后果，作为律师，应引导当事人在经济活动中积极搜集并固定证据，以便发生诉讼时更好的维护当事人的合法权益。