房屋拆迁安置补偿合同纠纷案例

【案情简介】

原告赵某与王某系夫妻关系。某年5月11日，两原告与被告某房地产开发有限责任公司签订征地拆迁补偿合同两份，约定被告征迁原告所属的巩留县一区东环路X号房屋，以巩留县懿品雅居X号楼中间单元X室楼房及85万元现金作为补偿。某年11月30日交付房屋，任何一方违约，承担违约金5万元。合同签订后，被告向原告支付了85万元现金，房屋至今没有交付，也未办理房屋过户手续，被告未按约定履行合同，其行为违约，故原告要求被告某房地产开发有限责任公司交付巩留县懿品雅居5号楼中间单元201室楼房一套，并办理该房屋产权过户手续；承担违约金5万元，并承担本案的诉讼费。

巩留县人民法院于某年9月20日立案，依法适用简易程序公开审理此案，双方当事人均到庭参加诉讼。

【代理意见】

原告赵某、王某代理律师发表如下代理意见：

一、被告应按约定交付巩留县懿品雅居X号楼中间单元X室楼房一套，并办理产权过户手续。被告某年征迁原告的房屋，开发建设巩留县懿品雅居。补偿分两部分：一部分货币补偿、一部分产权补偿。某年5月11日，原被告协商一致后，被告先将85万元补偿转账给原告后，原被告双方才同时签订的两份征地拆迁补偿合同书（即一份产权补偿合同、一份货币补偿合同），签两份合同是被告提出的，两份合同内容均是被告拟定和填写的。因产权补偿合同被告没有履行，至今没交房，原告就该合同提起诉讼。该合同约定：原告巩留县一区东环路X号的房产用产权补偿，被告补偿X号楼中间单元X室楼房，某年11月30日交付，坐向正南，面积121平方米，套数1套，该合同签订后，某年6月20日之前搬迁，产权费用由乙方（原告）自行承担。还约定合同一经签订具有法律效力，任何一方违约都将依法承担违约金5万元。本合同原被告签字盖章后各持一份。依《合同法》第8条、第32条规定，原被告双方签订的合同合法有效，具有法律约束力。合同签订后，原告按合同约定履行完毕，及时搬迁，被告至今没有交付约定的楼房，原告要求被告交房，被告总是拖延。总之，原告要求被告依合同约定交付巩留县懿品雅居X号楼中间单元X室楼房一套，并办理产权过户手续的请求合法有据，应予支持。

二、被告至今没有交付楼房的行为，违反合同约定，被告违约，应依合同约定承担违约金50000元。《合同法》第60条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，本案原被告双方在合同中约定，任何一方违约都将依法承担违约金50000元。该约定是原被告双方自愿的，没有违反法律规定，而且违约金的适用条件对双方当事人公平一致，即任何一方违约均应适用。且在签订合同时，双方中一方违约承担的支付违约金的数额，并未超出双方当事人签订合同时应预见的范围。被告提出违约金过高，其主张调减应当承担举证义务，庭审中被告没有出示相关证据。因此，原告依合同约定主张50000元的违约金，符合法律规定，应予以支持。

三、被告提出原告没有提交发票，所以其不交房的先行抗辩理由不能成立。原告提供的产权补偿和货币补偿的两份合同，均没有提到发票的事，更不存在被告声称的先交发票再交房的情况。产权补偿合同约定的就是原告按约定时间搬迁，被告按约定时间交房，否则违约，承担违约责任。没有其它附加限制条件。按合同约定的交房条件成就，被告理应交房。况且原被告双方没有在合同中约定提交85万元补偿款发票的事。被告提出先交发票再交房，多次通知原告交发票，这些理由其实是不愿交付楼房的托辞和借口而已，不存在，没有依据，不能成立。

总之，被告违背诚实守信的原则，未履行合同，构成违约，原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。

【判决结果】

一、被告某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告赵某王某交付巩留县懿品雅居5号楼中间单元201室楼房一套，并办理该房屋产权过户手续。

二、被告某公司于本判决生效之日起10日内支付向原告赵某、王某违约金5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【裁判文书】

本院认为，原被告双方签订的合同时双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方都有约束力，原被告双方都应当按照约定履行自己的义务，原告将宅院交给被告拆迁建楼，被告就应按照约定将补偿的房屋交付给原告，并且办理相关的过户手续，被告辩称应当提供85万元的补偿款发票才能交付房屋的抗辩理由本院不予支持，因为双方在合同中并未约定需要原告提供发票，且征地拆迁补偿合同中，原被告双方的主要义务是按时搬迁和支付补偿，即使被告方因财务需要原告提供发票，这也是原告的次要义务，被告不能以此为理由，拒不履行其合同约定的主要义务，综上所述，被告方未按时交付房屋，存在违约，应当支付违约金，被告虽然认为合同中约定的5万元违约金过高，但是未向法庭提供证据证明约定的违约金数额过分高于原告的实际损失，本院对被告的此项抗辩理由不予支持。

【案例评析】

本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据《合同法》第60条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告诉讼请求合理合法，法院判决合法公正。

【结语和建议】

房屋拆迁安置补偿合同签订后，征迁方与被征迁方应就合同履行的事项积极协商，按约履行各自承担的义务。当纠纷发生时，在协商无果的情况下，被征迁方应及时主张权利，注意诉讼时效，以免贻误时机。作为征迁方应及时按约定时间交房，以防违约，否则，既失去诚实守信的信誉，又承担违约造成的损失。