房地产抵押典当合同纠纷案例

【案情简介】

某年11月8日苗某与新疆某典当公司签订《房地产抵押典当合同》，约定苗某将其位于乌鲁木齐市水磨沟区X路X号1至2层房屋抵押给新疆某典当公司作为当物，抵押金额为70万元，月综合费率为2.5%，当期自某年11月8日至某年5月7日止。当物担保的范围为当金、利息、综合费、违约金、诉讼费、财产保全费、律师服务费等处置当物的费用以及可能产生的代垫费用和其他费用。典当合同第二十四条其他约定中载明，借款出借方将分笔支付给借款方，具体借款日期以出借方出具的当票为准。某年11月8日典当公司向苗某农行卡转入五十万元，某年11月16日向苗某建行卡转入9万元，剩余11万元支付现金，典当合同落款处典当公司、苗某签字盖章予以确认。同日苗某向典当公司出具《借据》，次日，典当公司向苗某出具《当票》，当票载明典当金额500000元，综合费用壹万贰仟伍佰元，实际支付金额伍拾万元整。某年11月9日典当公司通过其法定代表人贺某农行卡向苗某农行转入487500元。某年11月16日典当公司向苗某出具《当票》，当票载明典当金额200000元，综合费用5000元，实际支付金额200000元。某年11月16日典当公司通过其法定代表人账户向苗某银行卡汇款90000元。某年6月25日苗某将其上述房屋抵押给典当公司，并办理了抵押登记并取得了他项权证。

典当合同借款完成后苗某向典当公司偿还了借款本金24万元，分别是某年11月23日还款8万元，某年7月21日还款12万元。某年7月21日还款4万元。剩余款项典当公司多次催要无果。典当公司向法院提起诉讼，请求判令苗某偿还本金760000元、综合费1070103元，律师费50000元，交通费500元。典当行委托我所律师代理其一审诉讼。

【代理意见】

我们认为，本案系借款合同纠纷，主要争议焦点典当公司支付给苗某的当金金额以及要求支付综合费及律师费的事实及法律依据。

一、关于典当合同合法有效。

典当是指当户将其动产、财产权作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。某年11月8日及某年11月16日，典当行与苗某签订《房地产抵押典当合同》，该合同合法有效。根据《典当管理办法》第30条规定“当票是典当行与当户之间的借贷契约，是典当行向当户支付当金的付款凭证”。签订典当合同后典当行向苗某出具了当票。典当行与苗某之间存在合法真实的典当合同关系。

根据双方协商确定当物抵押数额，办理了当物的抵押登记并取得他项权证。

二、关于当金数额与相关费率的问题

签订的典当合同以及出具的当票数额为500000元以及200000元，但是预先扣除了综合费用12500元。根据《典当管理办法》第37条第2款规定“典当当金利息不得预扣”以及审理民间借贷司法解释相关规定可以看出综合费用与利息是不同性质的费用，综合服务费并不想利息一样的孳息。在典当管理办法中及审理民间借贷司法解释相关规定中并没有限制可以预扣综合服务费用。且预扣综合服务费是典当行业的行业惯例，且预扣综合服务费是双方真实意思表示且符合典当管理办法的规定，故当金的数额应该为70万元整，而预先扣除的综合费用12500元，是符合典当管理办法的规定。

《房地产抵押典当合同》18条中约定，因当户违约，当户除应当支付当金、利息及综合服务费外，还应支付诉讼费、律师费、执行费等实现债权的费用，并且上述费用在实现时，典当行对当物的处置享有优先受偿权。此项合同内容是双方真实意思表示，符合法律规定，应受到法律保护。

综上典当公司主张苗某偿还当金760000元、综合费1103183元，支付律师费50000元，交通费500元，合计1863183元。

【判决结果】

一、偿还当金76万元；

二、偿付综合费1070103元。代理费50000元，交通费500元。

【裁判文书】

一审法院认为，本案诉争的法律关系系典当合同关系。典当是指当户将其动产、财产权作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本案中双方分别于某年11月8日、某年11月16日签订《房地产抵押典当合同》，约定被告苗某以其所有的房屋作为典当物抵押给原告，被告抗辩原告向不特定人群发放贷款的行为，导致该两份合同无效，被告并无提出有效事实及法律依据予以佐证，故对其抗辩意见，本院不予采信。双方间典当合同关系合法、有效。本案争议的焦点一为，原告向被告支付的当金金额。合同履行过程中被告按照合同的约定将其所有的不动产办理抵押登记，原告亦分别按照某年11月8日、某年11月16日《房地产抵押典当合同》向被告支付当金687500元、300000元，其中现金部分支付12万元。被告对该部分不予认可，仅认可收到银行转账867500元。本院认为，被告在某年11月8日、某年11月16日签订的《房地产抵押典当合同》中对其收到以上现金部分予以确认，且自行出具的《借据》中亦是对当金金额予以确认，对《当票》中载明的金额未提出异议，现其抗辩意见与以上证据矛盾，因其未能提供证据予以证实以上确认行为无效，故对其抗辩意见，本院不予采信。双方在合同中约定的月综合费用为2.5%，原告预先扣除了12500元综合费用，并未违反法律规定，故原告已向被告实际支付当金100万元的义务。

被告尚欠原告的债务金额。原告当庭自认被告已偿还本金24万元，主张被告尚欠其当金本金76万元、综合费1070103元。被告抗辩其已实际偿还的金额为1183080元，其中105万元系支付给原告员工李宁。原告提交《借款合同》予以抗辩该105万元系被告与李宁、梁万仓间存在借款合同关系，与本案无关。因被告未能有效正式该105万元与本案的关联性，本院对此部分金额不予确认。故被告尚欠原告本金76万元，月综合费1070103元，原告主张未超出双方约定及法律规定，本院予以支持。

原告要求被告支付律师代理费5万元，交通费500有无事实及法律依据。根据合同约定，当物的担保范围为当金、利息、综合费、违约金、诉讼费、财产保全费、律师服务费等处分典当物的费用以及可能产生的代垫费用和其他费用。因被告未按约定时间履行偿还义务，造成原告为主张债权产生相应的损失，其应当予以承担。原告提交有效票据予以证实上述损失，被告应当按照合同约定给予原告律师代理费5万元、交通费500元。

综上所述，一审法院认为，典当公司诉讼请求成立，予以支持。

【案例评析】

典当合同合法有效，《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条违约责任 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《典当管理办法》第三十八条 典当综合费用包括各种服务及管理费用。动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42‰。 典当的月综合费率不得超过当金的27‰。 财产权利质押典当的月综合费率不得超过当金的24‰。 当期不足5日的，按5日收取有关费用。第四十二条 典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记，再办理抵押典当手续。典当行经营机动车质押典当业务，应当到车辆管理部门办理质押登记手续。典当行经营其他典当业务，有关法律、法规要求登记的，应当依法办理登记手续。

本案双方在合同中约定的月综合费用为2.5%，典当公司预先扣除了12500元综合费用，并未违反法律规定。苗某未按约定时间履行偿还义务，造成典当公司为主张债权产生相应的损失，其应当予以承担。典当公司提交有效票据予以证实上述损失，苗某应当按照合同约定给予典当公司律师代理费5万元、交通费500元。

【结语和建议】

本案涵盖了若干关于典当合同效力的程序性和实体性争议问题。在《典当管理办理》及相关司法解释未明文规定综合费性质的情形下，如何划定是否是利息的边界这一问题，既关系到私法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。

借贷合同纠纷作为最常见、最突出的社会矛盾之一，在借贷合同纠纷的司法实践中，各级法院往往出现对法律规定的不同理解和适用，尤其是利息上限问题上，容易出现不同的裁判结果。在司法实践的进程中，希望能逐步统一认识。

同时，也建议典当公司及与借贷相关的公司在经营过程应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。