开发建设公司服务合同纠纷案例

【案情简介】

被告吐鲁番市某某有限公司系吐鲁番某某A区、C区、D区一期开发建设单位，某年6月因被告与该小区前期物业管理公司合作终止，经过接洽与被告某某有限公司商定，由原告吐鲁番市某某管理有限公司作为该小区物业管理公司承担小区物业管理义务，合同期限为某年6月12日至某年6月12日。因为该小区入住率低，加之安保经费开支大等原因，乙方管理势必不能盈利且会出现亏损。为确保小区已入住业主能够享受到物业管理，同时也为了保证乙方能够避免亏损，双方约定被告方吐鲁番市某某有限公司在某年元月，对原告吐鲁番市某某管理有限公司某年度的亏损经过核算后，一次性补贴原告方吐鲁番市某某管理有限公司的亏损。

合同签订后原告吐鲁番市某某管理有限公司积极履行约定的义务，全面负责该小区物业管理工作，并为此投入了大量的人力物力，在严重亏损的情况下，依然保证了小区物业管理的正常运行。但合同履行至某年元月时，被告未能按照约定履行义务，原告吐鲁番市某某管理有限公司为避免继续亏损退出该小区的物业管理工作，并将小区物业相关设施设备移交被告吐鲁番市某某有限公司。经原告吐鲁番市某某管理有限公司核算某年6月至某年元月，原告吐鲁番市某某管理有限公司在该小区物业管理期间共计产生亏损249851.17元，由于被告吐鲁番市某某有限公司拒绝配合核算和支付，原告无奈依法诉讼，请求公正裁决，维护原告吐鲁番市某某管理公司的合法权利。

被告吐鲁番市某某有限公司提出反诉，事实和理由是：某年6月12日，吐鲁番市某某有限公司与吐鲁番市某某管理有限公司签订了某某小区A区一期项目《前期物业合同》，期限为3年，自某年6月12日至某年6月11日止。因双方在物业管理成本收入核算方面有不同意见，某年1月8日，吐鲁番市某某管理有限公司单方终止合同，拒绝履行物业管理服务职责，擅自决定将其所有物业管理人员和安保人员撤离了某某小区。由于吐鲁番市某某管理有限公司撤离后并未将收取100多户业主的保证金退还，这些业主就整天找吐鲁番市某某公司，不但影响了吐鲁番市某某管理公司的正常的工作秩序，还有可能出现群访的事件。为避免事态扩大，吐鲁番市某某有限公司于某年11月22日委托吐鲁番市某某物业服务有限公司向业主退还保证金，总额为168500元。现吐鲁番市某某有限公司依法提起反诉，请求法院判决向吐鲁番市某某有限公司返还代付的保证金。

【代理意见】

律师代理原告吐鲁番市某某管理有限公司发表如下代理意见：

一、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原、被告双方签订前期物业服务合同，双方应当根据合同约定全面履行各自的权利义务。合同中明确约定了为保证原告避免亏损，如小区的入住率未能达到合同约定的，被告将原告的损失一次性补贴给原告，但被告并未遵守合同约定，未能将损失补贴给原告，而小区的入住率也一直未能提高，原告是为了避免更大的亏损才无奈的退出该小区的物业管理工作。

二、经过鉴定报告显示原告某某管理有限公司收取的装修押金121000元，与某某有限公司诉称的数据不符，因某某有限公司未将某某管理有限公司的亏损款款项支付完毕，故某某管理有限公司不应向某某有限公司支付该款项。

【判决结果】

吐鲁番市高昌区人民法院判决：

一、被告（反诉原告）吐鲁番市某某有限公司于本判决生效后五日内一次性向原告（反诉被告）吐鲁番市某某管理有限公司支付补贴款277309.78元；

二、被告（反诉原告）吐鲁番市某某管理有限公司于本判决生效后五日内一次性向反诉原告（被告）吐鲁番市某某有限公司支付装修保证金121000元；

三、驳回反诉原告（被告）吐鲁番市某某有限公司的其他诉讼请求。

原告吐鲁番市某某管理有限公司不服一审判决，向新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院上诉，二审法院判决如下：

一、维持原审法院判决第一项，第三项；

二、变更原审判决第二项为：“被上诉人（原审原告、反诉被告）吐鲁番市某某管理有限公司于本判决生效后五日内一次性向上诉人（原审被告、反诉原告）吐鲁番市某某开发有限公司支付装修保证金121000元、代收水费8009元、代收电费28774元，代收垃圾费3240元、预存电费52024.59元、现金35070元，共计278117.59元。”

三、以上第一、二项折抵，吐鲁番市某某有限公司应向吐鲁番市某某管理有限公司支付补贴款29192.19元。

【裁判文书】

一审法院认为：原、被告双方签订的《前期物业服务合同》及《物业管理补充协议》系真实意思表示，合法有效，双方当事人应依法定或者约定履行合同义务。庭审中，对原告（反诉被告）管理期间亏损，本院委托中天运会计师事务所对亏损情况评估鉴定后，组织双方当事人对鉴定用材即各类票据进行了一一确认，鉴定初稿均送达当事人，诉讼中被告（反诉原告）还申请鉴定人出庭接受了咨询，上述鉴定程序符合法律规定。中天运会计事务所依据相关法律及专业会计行业标准出具的鉴定报告对损失具体类目及相应金额进行了甄别、审验及确认，对符合财务规定、双方认可的票据进行了审计确认，对不符合财务规定的票据不确认，出具的司法会计报告结论较为客观，符合案件实际，应当作为证据使用，本院予以采信。被告（反诉原告）虽然对该鉴定报告的真实性，合法性不予认可，但未向法庭提交证据予以证明，故本院对鉴定报告中查明的损失数额及相关数据予以确认。结合原、被告对鉴定报告的质证意见，本院确认原告（反诉被告）管理期间亏损277309.78元，收取业主装修押金121000元。故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付亏损补贴款277309.78的诉请，本院予以支持。对于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）退还装修押金的主张，本院予以支持121000元。

原告某某管理有限公司不服一审判决，以一审认定事实不清，适用法律错误为由上诉至吐鲁番市中级人民法院，二审法院在审理过程中查明案件事实与一审一致，二审法院认为本案的争议焦点为：吐鲁番市某某有限公司应当向吐鲁番市某某管理有限公司支付的补贴款为多少，吐鲁番市某某管理有限公司向吐鲁番市某某有限公司支付的装修保证金是多少 。

一、某某有限公司上诉称，某某管理有限公司多列保安工资，实际支付数额少。某某有限公司为证明该项诉讼主张，一、二审中均提供了证人证言，某某管理有限公司提供的工资表有证人的签字，且发放的都是现金。本院认为，因保安工资均是现金发放，且工资表由其本人签名，根据证据规则，书证的证明效力大于证人证言，故对证人证言不予采信。消防员吉力力·巴拉提未上班，支付工资19716元。但未提供相应证据，应承担举证不能不利后果，本院对此上诉理由不予支持。至于消防培训费14760元和电梯培训费1920元有增值税专用发票，在鉴定报告中已进行确认，故对此上诉理由不予支持。某某有限公司认为某某管理有限公司购买的灭火器、二手电脑、身份证读卡器、冷风机、电脑、打印机、电视机、冰箱等共计20379.02元，不应列入成本，如让某某有限公司承担此费用，就应将上述物品留下。对此，某某管理有限公司不予认可，有交接表为证。鉴定报告中显示电视机、冰箱已由某某管理有限公司法人某某拿走，灭火器未见实物，未进行确认；关于电视机、冰箱冷风机、灭火器等三项物品的上诉理由系某某有限公司对本诉的抗辩意见，在其反诉请求中未主张返还或折价，故对此上诉理由不予支持。电脑、打印机、身份证读卡器1400元在固定资产交接表上无资产，鉴定报告不予确认；二手电脑750元在固定资产交接表上无资产，鉴定报告不予确认；对此部分在鉴定报告中已进行了确认或不予确认，故对此上诉理由不予支持。

二、根据某某会计事务所出具的司法鉴定报告中对某某管理有限公司服务管理期间亏损情况鉴定结果的说明内容核实。关于代收水费8009元，某某管理有限公司未向第三方支付，仍在其账面上，故水费8009元应当向某某有限公司予以退回。关于代收电费28774元某某管理有限公司认可用于别处，故应当向某某有限公司予以退回。关于代收垃圾费3240元，某某管理有限公司陈述是代收支的，没有交到环卫局，也没有发票，该部分费用应向某某有限公司予以支付。关于装修押金121000元，某某有限公诉诉称某某管理有限公司应退回168000元。因某某有限公司提供的相关证据，无法直接反映新疆某某公司收取47500元的装修押金由其转交给了某某管理有限公司，故对其主张不予支持，故某某管理有限公司退还某某有限公司的装修押金应为121000元。关于某某管理有限公司接受物业时收到某某有限公司公司87094.59元，双方均认可其中35070元是现金，52024.59元是某某有限公司预存的电费，因52024.59元的电费发票由宏峰物业开具，故87094.59元某某管理有限公司应向某某有限公司支付，以上部分某某管理有限公司实际收到的款项248117.59元应退回某某有限公司。某某管理有限公司管理过程中亏损鉴定结果为：亏损金额277309.78元，综上所述，某某有限公司应向某某管理有限公司支付的金额为29192.19元。

【案例评析】

本案中某某有限公司应当根据合同约定，如期履行各自的权利义务，若某某有限公司如期将亏损款项补贴给某某管理有限公司，则服务合同会如期履行。双方公司则不会出现纠纷。

【结语和建议】

在签订服务合同时应当将双方的权利义务明确化，条款约定更加全面。当然双方应当遵守相关法律规定、合同约定有条不紊履行合同约定。如有一方不遵守合同约定，将会造成纠纷，进而增加诉累。