房屋租赁合同纠纷案例 房屋转租合同无效情况

【案情简介】

某年8月1日，原告蒋某某与被告赵某诗签订了坐落于乌鲁木齐市新民路XX号房屋租赁合同一份，将涉案房屋租给被告，该房屋原本系赵某花自蒋某某处租赁用于经营美发店，因某年7月15日被告赵某诗与案外人赵某花达成位于乌鲁木齐市新民路XX号房屋店面的转让协议，赵某花向赵某诗转让了该房屋的使用权，某年度的房租已由案外人赵某花于某年初向蒋某某一次性付清。

蒋某某与赵某诗签订的房屋租赁合同约定：租赁期限为某年1月1日至某年12月30日，房屋用途为经营美发店，租金按年支付，同时原告蒋某某在合同末页备注：“房屋使用期限暂定为某年1月1日至某年12月30日，在这期间如有变动，经双方协商，如有异议，合同终止。”合同签订后，被告赵某诗对该出租房屋进行装修后开始经营。某年12月30日合同期满后原告多次催促，要求被告返还房屋，但被告一直拒不返还，也不支付房屋租金，故原告蒋某某委托律师代理其提起诉讼，将被告赵某诗起诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，请求判令被告立即返还位于乌鲁木齐市新民路XX号的租赁房屋，判令被告立即支付原告某年1月至5月并至被告搬离房屋期间的租金。

某年11月6日，乌鲁木齐水磨沟区人民法院一审公开审理此案，诉讼过程中，被告赵某诗辩称：“我方没有收到被告方要求支付房屋租金的要求，我方与对方合同实际签订及履行日期为某年8月1日，期限为3年，合同签订后我方于某年8月1日至8月11日对所租赁店面进行了装修并开始营业，并非原告所称的某年1月1日签订合同，自我方开始经营起，就不断收到工商局的通知，要收回房屋，导致我方一直无法正常经营，故为保障我方权益，我方于某年实施了不安抗辩权，并通知了原告，希望原告出具能继续保障合同履行的有效证据，但原告一直未拿出其能继续履行合同的有效证据，故我方未继续支付房屋租金的行为不构成违约，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告的主张和返还是不同的两个法律关系，多次催促返还房屋属于侵权行为，不能一并主张，合同无法履行不是被告造成的，现在租赁物无法使用，我们要求某年1月至某年5月租金减少，从6月8日至6月28日的租金我方不予支付。”

案件审理期间因原、被告于某年6月28日对该出租门面的钥匙及电卡进行了交接，被告赵某诗将本案涉诉房屋交还给了原告，双方达成了租赁合同解除时间为某年6月28日的协议。故原告于庭审中撤回了“判令被告返还该所租赁房屋”的诉讼请求。

乌鲁木齐市水磨沟区人民法院于某年7月26日作出判决：判决被告给付原告蒋某某某年1月至6月28日期间房屋占有使用费41533元（84000元÷12月×5个月+84000元÷12月÷30天×28天）。

被告赵某诗不服一审判决，于某年8月10日提起上诉：请求撤销一审判决，依法改判驳回蒋某某的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原判将蒋某某作为原告诉讼主体有误。一审法院认定双方当事人之间的租赁合同于某年12月31日后为无效合同，蒋某某无权再向赵某诗主张租赁费。本案一审中，蒋某某自始至终均要求主张租赁费用，从未要求主张占有使用费，而一审法院在判决中自行将蒋某某的租赁费用直接变更为“占有使用费”，于法无据。蒋某并非物权所有人，无权主张合同无效后的房屋占有使用费。二、一审法院以转租合同的租金来确认房屋占有使用费缺乏法律依据。合同无效后，依公平原则，应当以房屋所有权人可取得房屋租金金额来确定房屋占有使用费。三、赵某诗要求减免房屋租金的抗辩符合法律规定。依据《合同法》第2条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。本案中，蒋某某隐瞒其与房屋所有权人之间合同将于某年12月31日到期的事实，与赵某诗签订房屋租赁合同，导致赵某诗在交纳了23.5万元后仅使用了4个月就被房屋所有权人要求搬离租赁房屋，蒋某某存在过错。自房屋产权人某年1月要求蒋某某搬离时起，赵某诗一直无法正常使用租赁房屋，无法获得应得的收益，一审判决没有法律依据。

二审判决驳回上诉，维持原判。

【代理意见】

律师代理蒋某某表如下代理意见认为：

本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点为：1、房屋租赁合同租赁期限为一年还是三年；2、被告在房屋租赁期限到期后仍占有房屋进行经营的情况下，原告是否有权要求被告交还房屋以及支付超出租赁期限后的房屋租金。

一、房屋租赁合同租赁期限应为一年。

某年7月15日，被告赵某诗先是与案外人赵某花达成位于乌鲁木齐市新民路XX号房屋的转让协议，转让了该房屋的使用权；后来在某年8月1日才与原告蒋某某签订了房屋租赁合同，签订时原告蒋某某多次申明，房屋租赁合同仅是将乙方变更为被告赵某诗，其他条款均不变。即将涉案房屋租给被告，合同约定租赁期限为某年1月1日至某年12月30日，房屋用途为经营美发店，租金按年支付，某年的房租已由案外人赵某花于某年年初一次性付清；同时合同末页备注：房屋使用期限暂定为某年1月1日至某年12月30日，在这期间如有变动，经双方协商，如有异议，合同终止。

原告蒋某某与案外人赵某花签署房屋租赁合同时明确，房屋租赁合同一年一签、租金按年支付，备注项里的明确表示：租赁期暂定为某年1月1日至某年12月30日，在这期间如有变动，经双方协商，如有异议，合同终止。即表明签署合同时双方并不能确定长期的租赁期限，租赁期限在合同中已明确为一年。后赵某诗自愿继受该合同，表明其对合同的所有条款均是同意的，就关于该合同的条款，被告赵某诗与原告蒋某某已达成合意。即租赁期间是某年1月1日至某年12月30日，租赁期限为一年。

二、房屋租赁合同因租赁期限届满而自动解除，被告应向原告交还房屋以及支付超出租赁期限后的房屋租金。

房屋租赁合同因租赁期限届满而自然解除，承租人应当按照合同约定向出租人返还租赁物。但被告赵某诗却拒不返还租赁房屋，仍然占有使用至某年6月28日。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告赵某诗应当向原告交还租赁房屋并支付超出租赁期限期间的房屋租金。

【判决结果】

一审法院判决：被告赵某诗给付原告蒋某某某年1月至6月28日期间房屋占有使用费41533元（84000元÷12月×5个月+84000元÷12月÷30天×28天）。以上被告赵某诗应给付原告蒋某某款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838.33元，由被告赵某诗负担。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判文书】

一、二审法院认为：本案争议焦点有二，一是本案中房屋租赁合同租赁期限是多久；二是原告要求被告给付某年1月1日至某年6月28日的房屋租金是否有法律依据。

就第一个争议焦点问题，一审法院认为：原告与被告之间签订的房屋租赁合同第二条虽然将租赁期限定为某年1月1日至某年12月30日，但在合同备注中将房屋使用期限定为某年1月1日至某年12月20日。因此原被告所签订的租赁期限应自某年1月1日起至某年12月30日止，期限3年。二审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。对于合同条文的解释，必须探究当事人内在的、真实的意思表示，以判断合同条文字面意思为首要方法，只有字面意思不能确定合同条文的正确含义时，才能运用其他的解释方法。本案中，虽然蒋某某与赵某诗在房屋租赁合同第一页约定租赁期限为某年1月1日至某年12月30日，但该合同第二页手写备注为：“房屋使用期限暂定为某年1月1日至某年12月30日，在这期间如有变动，经双方协商，如有异议，合同终止”。该备注已经明确反映出双方当事人的真实意思表示为房屋租赁期限是到某年12月30日止，蒋某某上诉称备注所指的租赁时间不确定，该上诉理由与签订合同时的意思表示不一致。一审审理过程中，蒋某某、赵某诗已经于某年6月28日对该出租门面的钥匙及电卡进行了交接，赵某诗将本案涉诉房屋交还给蒋某某，蒋某某称赵某诗某年7月底交付房屋与事实不符。故对于蒋某某的上诉理由，本院不予采信。

就第二个争议焦点问题，一审法院认为：本案涉诉房屋系原告从某市某区工商行政管理局处租赁取得，期限至某年12月31日。原、被告之间签订的房屋租赁合同超过了原告与某市某区工商行政管理局的租赁期限，超过部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效的，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。本案在审理过程中，原、被告于某年6月28日交接了本案涉诉房屋以及电卡等物，对原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。被告应当按照合同约定向原告交付某年1月1日至某年6月28日期间的房屋租金共计41533元（84000元÷12月×5个月+84000元÷12月÷30天×28天）。原告撤回“判令被告返还该所租赁房屋”的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，本院予以准许。因被告占有使用该房屋至某年6月28日的事实存在，故对其要求减少某年5月租金及不予支付6月8日至28日期间的租金的辩解意见，本院不予采信。二审法院认为：蒋某某租赁房屋的权利至某年12月31日止，蒋某某向赵某诗的出租期限至某年12月30日止，对于蒋某某超出自己租赁权利再出租的合同期限，应当视为无效。虽然合同无效，但赵某诗实际使用了房屋，应当向合同相对人蒋某某支付使用费，蒋某某作为本案原告主体适格。赵某诗在一、二审过程中，并未提供充分证据证明在交付房屋前不能正常使用该房屋的事实，故一审法院判决赵某诗支付占有使用费，并无不妥之处。

【案例评析】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

本案中，虽双方签订的房屋租赁合同因期限超出原告蒋某某与某市某区工商行政管理局的租赁期限，超过部分无效。但原告仍可以参照房屋租赁合同约定的房屋租金请求被告支付其自某年1月1日至某年6月28日占用房屋期间的房屋占用费。

【结语和建议】

本案涵盖了房屋租赁法律关系中，因房屋转租合同约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限而导致超出部分的租赁期限无效时，承租人在主张次承租人支付占用房屋期间租金（占有使用费）时的具体问题。《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于房屋转租合同无效时，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

作为承租人便有权要求次承租人按照转租合同约定的租金标准支付超出原租赁合同租赁期间的房屋占有使用费，对于房屋转租合同因租赁期限超出承租人剩余租赁期限而导致超出部分租赁期限无效时，虽主张房屋的租金是承租人的诉讼权利，但也应当根据法律规定正确主张诉讼请求，即应请求人民法院判令支付超出期限占有使用房屋期间的房屋占用费而不是房屋租金。