居间合同中居间人的义务与违约责任的认定

【案情简介】

某年3月29日，甲公司与丙公司签订居间协议，该协议约定：甲公司委托丙公司为其居间服务，代理甲公司转让建设用地的补偿、拆迁、招拍挂等涉及地上、原权属公司、政府部门有关事宜的一揽子居间服务。丙公司在完成上述义务后，负责协调乙公司为甲公司代办土地招拍挂手续，使甲公司从国土部门以出让方式取得该土地使用权。服务费采取包干价7400万元，该费用包括但不限于土地及附着物补偿费、附着物及地上拆迁费、土地出让金、甲公司应支付乙公司的补偿费、拆迁费、支付给国土部门的出让金和丙公司的居间服务费。丙公司在收取上述款项后，应当向乙公司支付与该宗土地有关的应支付给乙公司的所有费用。如丙公司违约，丙公司与乙公司承担连带担保赔偿责任。”

某年4月3日，甲公司向丙公司转款500万元。某年4月8日，甲公司、丙公司、乙公司签订《征地补偿权属转让合同》，合同约定：“……该协议签订后，乙公司负责将地上附着物拆迁至净地。乙公司负责为甲公司代办该地的招拍挂手续。……甲公司与乙公司协商采取包干价，该费用包括土地及附着物补偿费、附着物及地上拆迁费、土地出让金、双方约定乙公司必须搬到规划和土地用途等条件发生费用和止于甲公司签订挂牌确认书前的全部政府权责发生已收取或应收取税费和行政规费等全部费用共计6260万元。……支付给乙公司的上述款项，由丙公司转付或经丙公司确认后甲公司直接支付给乙公司。……如乙公司违约，丙公司与乙公司承担连带担保赔偿责任……。

乙公司于某年4月8日向甲公司及丙公司出具一份《通知函》，内容为：“我公司与贵公司就四平路一宗土地签订了《征地补偿权属转让合同》，现指定将转让款付给李某，由此发生任何纠纷及造成的损失均由我公司承担，与贵公司无关”等。某年4月9日，丙公司向甲公司出具《付款确认函》，该函写明由甲公司直接向乙公司支付1000万元。该函抄送乙公司，乙公司盖章确认，乙公司法定代表人李某签字确认款已收到。

乙公司于某年4月17日又向甲公司及丙公司出具了一份函，内容为：“我公司与贵公司签订的《征地补偿权属转让合同》，现通知贵公司将合同约定的第二笔款项打入袁某个人账号，其产生的一切经济损失及后果由我公司承担。”某年4月22日，甲公司向李某转款1000万元，乙公司于当日向甲公司出具1000万元收据一份。

某年4月22日，甲公司、乙公司、丙公司签订《征地拆迁移交确认书》一份，各方约定“根据甲公司与丙公司签订的居间服务协议约定，同时根据三方签订的征地补偿权属转让合同约定，各方就移交事宜予以确认。确认丙公司、乙公司已按照《征地补偿权属转让合同》约定将征用土地上的附着物拆迁至净地，乙公司将土地及有关原始文件全部移交给甲公司。……”

某年4月26日，甲公司（甲方）、乙公司（乙方）、丙公司（丙方）、袁某（丁方）签订一份《解除<征地补偿权属转让合同>协议》。协议第一条约定，甲、乙、丙三方于某年4月8日签订《征地补偿权属转让合同》，至某年4月22日履行了原合同部分内容。后由于政府规划原因导致原合同项目规划条件出具和最终结果时间延误。由此，甲方提出解除原合同，经甲乙双方协商一致，丙、丁方表示同意，并签订本协议。第二条，在履行协议期间，甲方分别给乙方支付补偿费用共计2500万元。现经甲乙双方协商一致，在本协议签订后5个工作日内由乙方向甲方支付1500万元；另1000万元于5月10日前由乙方向甲方付清。第三条，延误办理时间给甲方造成的一切损失，乙方同意给甲方一次性补偿700万元，其原合同的所有责任各方互不追究。一次性补偿应在本协议签订后20个工作日内由乙方向甲方支付。第四，本协议签订并付清全款后，甲方将乙方的全部文件、资料和土地退还给乙方。第五，本协议不能如期履行，原合同继续有效，各方均维持原有的权利和义务。

某年6月，甲公司某向乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，请求解除甲公司与丙公司签订的《居间服务协议》；判令丙公司退还甲公司居间费用3000万元；丙公司向甲公司支付违约金1642.5万元；乙公司对上述丙公司所负债务承担连带担保责任。乌鲁木齐市中级人民法院判决：一、解除甲公司与丙公司签订的《居间服务协议》；二、丙公司于本判决生效之日起十日内退还甲公司居间费用3000万元；三、丙公司于本判决生效之日起十日内向甲公司支付违约金15094500元；四、乙公司对上述丙公司所负债务承担连带担保责任。

丙公司不服，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，请求：撤销一审判决；依法改判驳回甲公司的诉讼请求或发回重审。

【代理意见】

律师代理丙公司发表如下二审代理意见：

一、丙公司已经完成了《居间服务协议》约定的义务，不存在违约行为，不应当向甲公司退还居间费用。一审法院认定丙公司未完成居间任务，系认定事实不清，适用法律不当。丙公司与甲公司签订的《居间服务协议》第二条约定了丙公司在居间协议中的主要义务，第二条第一款约定，丙公司负责联系转让方即乙公司向甲公司提供该土地的相关信息和补偿、拆迁等资料并与其协商洽谈土地补偿的有关事宜，确定补偿价款。最终使甲公司与转让方签订有关该宗地的《征地补偿合同》。依据该条款的约定，丙公司积极履行居间义务，协调甲公司与乙公司的关系，促使三方于某年4月18日签订了《征地补偿权属转让合同》，完成了《居间服务协议》第二条第一款约定的居间义务。丙公司依据《居间服务协议》的约定，协调乙公司承诺愿意为甲公司代办土地招、拍、挂手续。《居间服务协议》第二条第二款约定，丙公司完成本条第一款约定义务后，负责协调转让方为甲公司代办本协议第一条约定的土地的招、拍、挂手续，使甲公司从国土部门以出让方式取得该土地使用权，并以甲公司与国土部门签订挂拍摘牌确认书作为本协议丙公司义务履行终结。《征地补偿权属转让合同》第四条第四款的约定变更了《居间服务协议》第四条第五款的义务负担主体。丙公司已经完成了居间义务，不存在违约行为，甲公司无权要求解除合同，也无权要求丙公司返还居间费和支付违约金。

二、甲公司支付的3000万元中，其中500万元履约保证金性质为支付丙公司的居间报酬。甲公司支付乙公司的2500万元，系依据乙公司的指示支付，2500万元的责任承担主体应当是乙公司。一审法院认定2500万元是依据丙公司的指示支付并判令由丙公司承担退还责任，支持甲公司要求丙公司退还2500万元的诉讼请求无事实和法律依据。甲公司将2500万元支付至乙公司名下，法律责任应当按照《征地补偿权属转让合同》的约定和实际履行情况认定，不应当由丙公司承担退还责任和违约责任。

【判决结果】

新疆维吾尔自治区高级人民法院判决：撤销乌鲁木齐中级人民法院一审判决；驳回甲公司的诉讼请求。

【裁判文书】

一审法院（乌鲁木齐市中级人民法院）认为：本案各方签订的协议均系各方真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制性规定，为有效协议，各方均应遵照履行。本案的主要争议焦点在于丙公司是否存在违约行为导致合同解除。以双方约定的合同内容来看，既包含丙公司居间甲公司与乙公司之间签订土地的征地补偿合同的服务，还包括丙公司居间甲公司最终签订国有土地使用权出让合同的服务，除上述合同义务之外丙公司与乙公司还需承担共同办理建设用地的补偿、拆迁、招拍挂等涉及地上、原权属公司、政府部门有关事宜的一揽子居间服务的合同义务，合同最终目的是甲公司与国土部门签订挂拍摘牌确认书。在丙公司与甲公司签订居间协议中设置了乙公司的相关权利义务，乙公司后出具承诺书并与甲公司、丙公司三方共同就上述权利义务进行了确认并签订了协议。故本案双方签订的合同并非单一种类合同义务，既包含了居间的合同义务又包含了办理相关事务的合同义务，故本案以主合同义务确认案件案由，实际确认各方权利义务以合同约定确认。就丙公司是否存在违约导致合同解除，一审法院认为，合同一旦生效，即具有法律约束力，当事人不得随意解除合同，如需解除合同应满足法定条件。依法律规定合同解除的条件主要有约定解除和法定解除，其中约定解除分为双方协商一致解除和约定解除权或解除条件两种情形；法定解除分为因不可抗力致合同目的无法实现、预期违约、迟延履行、一方违约致合同目的无法实现、其他法定解除情形。本案协议中均未约定解除权或解除条件，现甲公司主张丙公司迟延履行导致合同目的无法实现而要求解除合同，故本案应审查是否符合该法定解除的条件。迟延履行不能实现合同目的，指迟延的时间对于债权的实现至关重要，超过了合同约定的期限履行合同，合同目的就将落空。通常以下情况可以认为构成根本违约的迟延履行：第一，当事人在合同中明确约定超过期限履行合同，债权人将不接受履行，而债务人履行迟延。第二，履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。第三，继续履行不能得到合同利益，致使不能实现合同目的其他违约行为。致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务，将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。该种违约行为主要包括：完全不履行；履行与约定严重不符，无法通过修理、更换、降价的方法予以补救；部分履行合同，但该部分的价值和金额与整个合同的价值和金额相比占极小部分，对于另一方当事人无意义。根据在案查明事实显示甲公司依约向丙公司支付了履约保证金，并依照丙公司的指示向乙公司支付了相关款项，依照合同约定丙公司保证国土部门出让方案公示时间为该协议签订4-5个月内，但丙公司仅完成了合同约定的部分义务，现合同签订至今已过5年，丙公司与乙公司对于其他合同义务均未能够按照合同约定履行，即该地块仍未达到合同约定的状态，故以此可以确认丙公司存在迟延履行合同的事实，甲公司订立合同目的至今无法实现，其要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对于丙公司称其合同义务仅是居间甲公司与乙公司之间签订土地的征地补偿合同，其居间义务已履行完毕的抗辩理由与双方签订的合同内容不符，不予采纳。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可要求恢复原状，且不影响违约方承担相应的违约责任，丙公司未能依约履行合同，应当偿还甲公司已付款项并支付违约金。对于丙公司提出其未直接收取的其他款项不应承担偿还责任的抗辩理由，双方合同约定如存在违约行为丙公司与乙公司承担连带还款责任，且合同项下款项均系甲公司按照丙公司的指示向乙公司付款，故丙公司的抗辩理由无事实及法律依据，不予采纳。

二审法院（新疆维吾尔自治区高级人民法院）认为：

一、甲公司要求解除《居间服务协议》的诉讼请求能否成立的问题。丙公司与甲公司于某年3月29日签订的《居间服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规效力性强制性规定，各方应严格按照合同约定履行义务。《居间服务协议》签订后，甲公司按合同第四条第一款约定于某年4月3日向丙公司支付500万元履约保证金。该合同第二条第一项约定，丙公司负责联系转让方，向甲公司提供该土地的相关信息和补偿、拆迁等资料并与其协商洽谈土地补偿的有关事宜，确定补偿价款，最终使甲公司与转让方签订有关该土地的《征地补偿合同》。依据该条款约定，丙公司积极履行居间义务，协调甲公司与转让方的关系。丙公司、甲公司、乙公司三方于某年4月8日签订了《征地补偿权属转让合同》。甲公司按照该合同第四条第一、第二款约定于某年4月10日支付了1000万元，某年4月28日支付了1500万元，共计支付了2500万元补偿金，履行了《征地补偿权属转让合同》约定给付义务。甲公司（受让方）和乙公司（转让方）及丙公司（居间方）于某年4月22日签订了《征地拆迁移交确认书》，进一步明确各方已实际履行了《征地补偿权属转让合同》。丙公司、甲公司、乙公司于某年4月26日签订了一份《解除<征地补偿权属转让合同>协议》，该协议明确了三方在某年4月8日签订的《征地补偿权属转让合同》解除的原因与退还补偿金以及产生的费用等事项。该合同还明确在丙公司与甲公司签订的《居间服务协议》所约定条款的基础上，三方之间签订了《征地补偿权属转让合同》，因为政府政策原因，三方同意协商解除《征地补偿权属转让合同》。基于以上事实可以看出，甲公司与丙公司之间签订的《居间服务协议》中明确了丙公司的义务，甲公司、丙公司、乙公司于某年4月8日签订的《征地补偿权属转让合同》反映出丙公司的最终义务已经实际履行，合同的主要目的已经实现。虽然丙公司与甲公司的居间合同约定，丙公司负有协调办理土地过户手续的义务，但根据二审查明的事实，案涉土地未能依约过户给甲公司名下的原因系政府规划调整，并非丙公司未履行其协调义务。而在《征地补偿权属转让合同》解除后，后续原应由丙公司协调办理土地过户手续的相关事宜已经免除，由于该合同解除的原因系各方当事人均无法提前预见或知晓的政府政策变化，且无证据证明丙公司在居间过程中存在失误或故意隐瞒土地真实情况，提供虚假信息的行为，故丙公司在居间过程中并无过错。因双方之间签订《居间服务协议》已经履行，不存在解除的情形，甲公司要求解除《居间服务协议》的诉讼请求不能成立。丙公司的上诉理由有法律依据，本院予以支持。

二、丙公司在协议履行过程中是否存在违约行为，甲公司要求其退还居间费用3000万元的诉讼请求能否成立的问题。丙公司与甲公司之间签订的《居间服务协议》第二条第一款约定了丙公司的最终义务，但合同履行中因政府规划原因，合同后续内容无法实现。丙公司提交的经三方签字确认的《征地拆迁移交确认书》进一步证明《征地补偿权属转让合同》已得以履行。丙公司未办理《居间服务协议》约定的土地使用权转让手续并非其过错，故丙公司并未违反《居间服务协议》的条款约定。一审法院认定丙公司违约、承担违约责任无事实依据和法律依据，本院予以纠正。

甲公司与丙公司之间签订的《居间服务协议》第四条虽约定甲公司支付费用的方式，但《征地补偿权属转让合同》第四条改变了上述约定，而约定为甲公司直接将土地的相关费用支付至乙公司。乙公司于某年4月8日向甲公司和丙公司出具《通知函》，要求甲公司将款项支付至指定的收款人李某处，后甲公司于某年4月10日向乙公司指定的收款人李某支付1000万元，当日乙公司出具收条。二审期间甲公司不认可乙公司出具的《通知函》中关于把1000万元转让款付给李某的内容，但根据甲公司按照《通知函》所载明的向自然人名下账户转账的行为可以推断出，甲公司已收到该《通知函》，且出具者乙公司也述称已经将《通知函》送达至甲公司。某年4月17日，乙公司向甲公司和丙公司出具了一份函，要求甲公司将款项支付至指定的收款人袁某处，责任由乙公司承担，后甲公司于某年4月28日向袁某支付1000万元，向李某支付500万元，乙公司于某年4月22日向甲公司出具了收条。某年4月25日，丙公司向甲公司出具《付款确认函》，这说明甲公司在未收到4月25日丙公司的《付款确认函》时，已经收到了乙公司出具的收款收据。某年4月26日，甲公司、丙公司、乙公司等三方签订的《解除<征地补偿权属转让合同>协议》第二条明确约定，在履行《征地补偿权属转让合同》协议期间，甲公司付至乙公司的2500万元补偿费应由乙公司退还，并非由丙公司退还。按照解除协议的约定，该笔款项应当由乙公司退还，与丙公司无关。

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中丙公司通过其居间行为促成了甲公司与乙公司之间有关案涉土地《征地补偿权属转让合同》的成立，丙公司一审期间所提交的三方签字确认的《征地拆迁移交确认书》进一步证明该转让协议已经履行。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”之规定，本案中，丙公司以其居间行为促成甲公司与乙公司之间的合同成立，其作为居间人的合同义务已履行完毕。甲公司、丙公司，乙公司签订的《解除<征地补偿权属转让合同>协议》并未约定，丙公司退还履约保证金500万元。《解除<征地补偿权属转让合同>协议》显示，该合同签订时甲公司并未约定丙公司的退还责任，约定由乙公司退还本金2500万元及本金占用期间的损失，甲公司表示同意解除并签字确认。故甲公司支付给丙公司的500万元履约保证金系应给付丙公司的居间服务费。故本院认为，丙公司不存在违约行为，甲公司要求丙公司退还3000万元居间费用的诉讼请求本院不予支持。

【案例评析】

一、居间合同中居间人的义务与违约责任的认定。

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”根据《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

从法律规定可以看出，法律分配给居间人的义务实际上是报告订约机会或媒介订约的义务和一般人的注意义务及合理审查义务。注意义务主要包括：不可故意隐瞒与订立合同有关的重要事实；不可故以提供虚假情况。

首先，居间人丙公司完成了报告订约机会的任务，介绍甲公司与乙公司洽谈磋商，促成甲乙双方签订《征地补偿权属转让合同》这一目标合同，并且促成乙公司将目标土地拆迁至净地，交付目标土地的占有，签订《征地拆迁移交确认书》。丙公司完成了主要居间义务。

其次，丙公司没有违反合理审查义务，目标合同无法履行是出现了甲公司和乙公司都无法预见的政府政策变化的情形，已经超出了丙公司作为一般人注意义务的范围，并且甲公司无证据证明丙公司在居间过程中存在失误或故意隐瞒土地真实情况，提供虚假信息的行为。同时也不认为丙公司违反居间业务，并未在解除协议中要求丙公司承担任何责任包括退还居间费的责任。故丙公司在居间过程中并无过错。

因此，丙公司已经完成了居间合同中约定的义务，至于协调乙公司代办土地招拍挂手续的义务，由于甲公司和乙公司已经解除合同，该义务也随之免除。丙公司在居间过程中不存在违约行为。

二、目标合同的履行瑕疵对居间人责任的影响。

一般情况下，居间合同约定的居间义务仅为促成目标合同的签订，根据现行法律规定和现有大量裁判案例观点，目标合同签订后，居间人即完成居间义务，之后目标合同的履行状况与居间人无关，除非居间人提供的信息不真实。目标合同出现履行不能时，无论哪一方当事人构成违约，居间人均不承担违约责任。

在实务中，其一，签订居间合同的一方当事人为了保证目标合同真实可履行，往往在居间合同中约定，居间人需要促成目标合同的目的，协助目标合同的履行。此时，居间合同实际上并非单一种类合同，合同义务既包含了居间的合同义务又包含了协助目标合同履行的合同义务，本案的《居间服务协议》便属于此种合同。其二，居间人一般能够完成居间义务，但目标合同出现履行不能时，则会引发向居间人追责的纠纷。而居间人是否承担责任取决于居间合同对于合同义务、居间费支付及违约条款的约定，不可一概而论。本案中，丙方已经完成了居间义务，如果目标合同正常履行，丙方仍需履行协调乙公司代办土地招拍挂手续的义务，但由于甲乙双方已经解除了目标合同，并且认定目标合同解除的原因为政府政策变化，与丙方无关。那么丙方的协助义务失去了履行的基础，应当免除。否则丙方可能在一定的范围内承担责任。

【结语和建议】

本案涵盖了居间人的义务、居间人违约的认定和目标合同履行不能时居间人应承担的责任等实体性争议问题。实践中因种种原因导致居间人居间签订目标合同后，在目标合同的履行过程中，合同当事人发生争议，从而引发居间人应承担的何种责任的问题。在我国房地产开发，土地使用权转让，公司间大规模交易等商业领域，更是此类居间合同纠纷诉讼高发的地带。因此目标合同不完全履行，居间人应否承担责任，承担何种责任必然是此类诉讼争议的焦点。

通过本案提出如下建议：

1、居间人在签订居间合同时须清楚的认识到为其约定的居间义务，切不可为了获得居间报酬，承担远超过居间报酬的责任；

2、居间人在约定协助目标合同的履行，或为目标合同的履行担保时，须预测目标合同顺利履行的风险，考虑如果目标合同履行不能，居间人按照居间合同的约定会承担何种责任；

3、居间人要坚持权利义务相一致原则，高额的居间报酬必然隐藏着巨大的商业风险，不能简单认为目标合同已经签订，便可高枕无忧。