买房推迟交房业主该如何处理 新房迟迟不交房如何处理

【案情简介】

某年1月 20 日，夏某以上海某建筑规划设计有限公司名义商谈,购买克拉玛依某房地产开发有限责任公司（以下简称“某房地产公司”）开发的农十二师某团养禽场某地块房屋,住宅面积 80 平方米。首付款 20 万元,某房地产公司要求夏某将房款直接打入克拉玛依某工贸有限责任公司（以下简称“某工贸公司”）账户。

某年2月27日,某房地产公司法人张某在《购买某公司开发住宅的确认函》签字同意,某年5月27日,夏某通过建设银行将购房款 20 万元打入某工贸公司账户。截止到夏某起诉之日止,某工贸公司和某房地产公司没有通知夏某签订购房协议,而且他们开发项目没有任何进展。夏某从 某 年开始多次要求退还房款,两公司均答应但从未兑现,故夏某不得已起诉了某工贸公司和某房地产公司。

【代理意见】

律师代理夏某发表如下代理意见：：

本案是起房屋买卖合同纠纷案件，根据原告所述情况，依据《中国人民共和国合同法》第三章有关合同的效力的明确规定：第44条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；第56条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

通过以上法律条例可以明确原告与被告之间虽然已经签订了相关房屋买卖合同，并且原告夏某支付了首付款，但因被告某房地产开发公司是在未取得相关许可及资质的情况下签订合同的，故合同应认定为无效，请求判决二被告连带返还原告购房款20 万元以及逾期付款利息 48000元,从 某年5月 24 日算至 某年5月 23日 1460天,按银行同期贷款年利率 6%计算,以上合248000元,诉讼费由二被告承担。

【判决结果】

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、被告克拉玛依某房地产开发有限责任公司向原告夏某返还房款200000元、支付利息24000元,合计 224000元,于本判决生效之日起三日内履行完毕;

二、驳回原告夏某的其他诉讼请求。

【裁判文书】

一审法院认为：

根据合同法第五十二条第一款第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案原告与被告房地产公司虽以《购买某公司开发住宅的确认函》、支付房屋首付款的方式自愿确立了房屋买卖关系,但无证据证明被告房地产公司取得了涉案地块的土地使用权、住宅小区建设项目规划许可证及预售许可证,故原、被告之间房屋买卖合同虽成立,但因违反法律、法规的强制性规定而无效。

根据合同法第五十六条规定,无效的合同自始没有法律效力,故原告要求解除其与被告房地产公司房屋买卖合同的诉讼请求无法律依据,本院不予支持。根据合同法第五十八条规定,因无效合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原、被告之间的合同无效,原告要求被告房地产公司返还房款200000的诉讼请求合法有据,本院予以支持。原告已付房款的利息为其实际损失,原告主张按年利率 6%确定 某年5月 24 日至某年5月 23 日资金占用期间的利息损失 48000 元合法有据,本院予以确认。根据原、被告当庭陈述,原告与被告房地产公司以《购买某公司开发住宅的确认函》和支付房屋首付款的方式确立房屋买卖合同关系时,双方均知晓涉案房屋所在项目的进程,故双方对原告损失的发生均有相应的过错,应当各自承担相应的责任,鉴于双方过错程度,本院酌定双方对原告的损失各承担一半责任,即被告房地产公司向原告赔偿 24000元(48000X50%）。

关于被告某工贸公司是否应当承担责任的问题。根据查明的事实,被告某房地产公司向原告提供的收款账户是被告某工贸公司的账户,某工贸公司作为代收款方,与原告没有法律上的权利义务关系,其代收行为的法律后果应由房地产公司承担,原告要求被告工贸公司承担返还房款并支付利息的诉讼请求无事实和法律依据,本院不予支持。

【案例评析】

本案原告与被告房地产公司虽以《确认函》的形式、支付房屋首付款的方式自愿确立了买卖关系,但无证据证明被告某房地产公司取得了相关证件及资质,故原、被告之间买卖合同虽成立,但因违反法律、法规的强制性规定而无效，所以被告必须返还原告前期支付的房款。

【结语和建议】

购买不动产一定要在开发商所有证件资质齐全的情况下签订合理合法的买卖合同，否则合同虽成立，但因违反法律、法规的强制性规定而无效。