搬迁补偿款补偿标准纠纷争议案例

【案情简介】

某年3月20日，温某与某镇签订《某镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》，该协议书约定：温某将旧房拆除，可获得新建多层住宅楼3楼约85平方米住宅壹套，约86平方米新建门面房壹套。某年3月29日，某镇与某房地产开发公司签订《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置、建设合作开发合同》，该合同约定：某镇负责拆迁工作，某房地产开发公司负责安置补偿工作，在满足某镇就近村和集镇的住户的情况下，剩余安置房由某房地产开发公司负责销售。某年3月31日，某镇向温某发放入住单，向温某提供了楼号为55号S3室面积88.79平方米商业门面房（以下简称S3房屋）壹套，后温某实际入住该S3房屋并将该房屋出租给他人经营。某年3月13日，江某与某房地产开发公司签订《定金合同》并交纳定金5万元。某年6月14日某房地产开发公司与江某又签订了《商品房买卖合同》将S3房屋出售给了江某，并于当日向江某发放入住单。某年7月7日江某向某房地产开发公司交付预售购房款492785元并于某年1月8日办理了（某）某市不动产权第0014732号不动产权证书。某年7月26日，江某将温某起诉至人民法院要求温某返还S3房屋、赔偿损失76262元。

【代理意见】

律师代理温某发表如下代理意见：

我方认为本案系返还原物纠纷，案件主要争议焦点为温某依据《某镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》对S3房屋享有的债权是否可以对抗江某通过办理房屋所有权登记手续对S3房屋享有的物权。

一、温某对S3房屋享有债权的事实及依据

首先，温某与某镇签订了《某镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》，该协议书对安置房屋面积、安置房屋范围作了明确约定。其次，某镇与某房地产开发公司签订了《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置、建设合作开发合同》，该合同明确规定：由某房地产开发公司负责安置补偿工作，在满足安置某镇就近村和集镇的被拆迁户的情况下，剩余安置房由某房地产开发公司负责销售。最后，在某镇与某房地产开发公司的共同协商下，由某镇向温某送达了《通知》，该《通知》确定S3房屋为温某的拆迁安置补偿房。因此温某有权主张对S3房屋享有债权。

二、江某对S3房屋享有物权的事实及依据

根据《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，江某与某房地产开发公司相继签订了《定金合同》《商品房买卖合同》并支付了定金50000元和预售购房款492785元，某房地产开发公司随即向江某发放了入住通知单。后江某于某年1月8日就S3房屋办理了新（某）某市不动产权第0014732号不动产权证书。

三、最终结论

我方认为，温某通过拆迁安置方式对S3房屋享有的债权能够对抗江某通过办理S3房屋所有权登记手续取得的物权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿，如果拆迁人将该安置补偿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，温某作为被拆迁人，S3房屋作为安置补偿房屋，符合上述司法解释规定的情形，因此温某有权请求人民法院确认其优先取得S3房屋，其基于拆迁补偿协议享有的特殊债权效力优先于江某通过办理房屋所有权登记手续取得的物权。

【判决结果】

一审法院判决驳回原告江某的诉讼请求。

【裁判文书】

本院认为，拆迁补偿安置协议即拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。某镇与被告温某、温某胜被拆迁人于某年3月20日签订《某镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》、某镇与某地产开发公司于某年3月29日签订《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置、建设合作开发合同》，均系双方的真实意思表示，对双方均有约束力，某镇将被告、温某胜等安置户的房屋及附属设施签订完补偿协议后，并将所签订的协议全部移交于某房地产开发公司，由其按协议进行补偿。本案中被告温某系被拆迁人，某房地产开发公司作为合同相对方应依约履行，按照与镇约定“所建楼房以安置某镇就近村和集镇的住户为主，由某镇确定指导价，剩余安置房由乙方(某房地产开发公司)负责销售。”原告江某与某房地产开发公司于某年6月14日签订《商品房买卖合同》，购买位于某镇小区55号楼3号商铺并依约交纳全部房款，该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。

在两个买卖合同均为有效的情况下，标的物的所有权归属于先取得标的物的占有或者先行办理所有权登记手续的买受人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被告温某与某镇签订的拆迁补偿安置协议中约定了拆迁房屋的补偿方式、安置房屋面积、安置用房的位置作了明确、特别的约定“置换新建的门面房壹套，面积约86平方米，以实际建设面积为准、位置以现在基本位置为准”;被告按协议于某年3月31日取得了楼号为55号S3室，面积88.79平方米的安置房;其子温某胜安置商业门面房两套，楼号为55号楼S1室，面积82.28平方米，S2室，面积119.09平方米；以上三间门面房系温泉海原址，由此可见，对于作出具体明确约定的拆迁安置补偿协议，被拆迁人温泉海对涉案房屋享有的债权成为特种债权其享有物权优先的效力;某房地产开发公司在补偿协议涉及的安置房建成后，将被拆迁人温某明确特别约定的安置门面房另行出卖给了第三人即原告，根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人温某的债权具有对抗第三人的效力即排他性，并且镇与某房地产开发公司约定“所建楼房以安置某镇就近村和集镇的住户为主，由某镇确定指导价，剩余安置房由某房地产开发公司负责销售，”某房地产开发公司销售置换的被拆迁人的安置房同时构成了侵权行为。综上所述，本院认为即使原告办理了房屋所有权登记，但被拆迁人温某对涉案拆迁补偿安置房享有特种债权的物权优先效力，故原告江某无权要求作为优先取得拆迁补偿安置房屋的被告返还房屋及赔偿损失。另原告江某与某房地产开发公司的商品房买卖合同纠纷应另案处理。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：

驳回原告江某的诉讼请求。

【案例评析】

本案中，温某依据拆迁安置补偿协议对S3房屋享有债权，但江某从某房地产开发公司全款购买了S3房屋且办理了房屋所有权登记手续从而对S3房屋享有物权。温某享有的债权能否对抗江某享有的物权呢？一般意义上物权的效力优先于债权，但本案S3房屋系温某原房屋被拆迁后的拆迁安置补偿房屋，而不是普通在市场上销售的商品房，因此基于拆迁安置补偿房屋的特殊性，法律对此进行了特别规定，明确被拆迁人对拆迁安置补偿房屋享有的特殊债权享有物权优先的效力。因此人民法院判决驳回江某的诉讼请求符合法律规定。

【结语和建议】

购买房屋是人生大事，购房人应在购买之前对所购房屋的性质、是否租赁、是否被抵押等实际情况进行全方位了解，尤其在所购房屋性质为拆迁安置补偿房屋时，应当三思后行谨慎购买，避免因购买拆迁安置补偿房屋所产生的法律风险。