业绩不佳是否可以申请解除租赁合同附案例

【案情简介】

某年4月，甲公司与乙公司签订租赁房屋合同，合同约定甲公司将闹市区一楼的房产租赁给乙方使用，使用性质为食品销售用房，租赁期为五年，年租金为100万元，每年的8月1日支付下一年的全部租金。

合同履行后，租赁房产的周边环境发生了变化，使房产左侧的道路全部被封闭，导致人流量骤然下降，严重影响了乙方的日常销售，从而经营亏损达上百万元。于是，乙方在合同履行九个月后，单方解除了双方的租赁合同。为此甲方不同意解除，同时向人民法院提起诉讼：一、判令乙方继续履行合同；二、判令乙方支付租金100万和逾期支付租金利息5万元；三、案件受理费由乙方承担。乙公司提出反诉要求解除双方签订的租赁合同。

【代理意见】

律师代理乙公司发表如下代理意见：

首先，导致合同无法继续履行的原因，是第三方改变了原合同赖以存在的客观环境，从而严重影响了营业收入；

其次，若合同继续履行必然造成一方利益受损，从而不能实现合同的目的；

其三，关于违约金的约定属于格式条款，根据《合同法》第39条和41条的规定属无效约定。双方合同约定的违约金过高，不符合《合同法》第114条第2款和《合同法解释二》第29条的规定。同时，约定也不符合根据最高院2009年法发【40号】第6条的规定。

最后，从法律角度说：1.根据《合同法》第110条规定，乙方有权解除合同；2.根据《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第26条的规定，乙方有权解除合同。

【判决结果】

一、解除原告甲公司（反诉被告）与乙公司（反诉原告）2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》

二、乙公司（反诉原告）给付租金143718元。

【裁判文书】

本院认为：《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方应严格履行。乙方解除合同不符合《合同法》单方解除和双方约定解除的规定。但是规定《合同法》第110条规定《租赁合同》不宜继续履行，应予以解除。

本案若继续履行，将造成乙方巨大的损失，违背合同的公平原则，甲方应及时收回房屋，减少损失，避免损失的扩大。本院考虑涉案房屋空置期间的损失，酌情认定乙方承担16万元的租金。

【案例评析】

对此从乙方是否享有解除权和情势变更两方面分析如下：

一、现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利。

（一）我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。从理论上讲，合同是当事人之间的契约，按约履行合同，除法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如果“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，从而对抗当事人的意思自由，在必然会耗费极大的社会成本。

本案中，如果继续履行合同，已经耗费了当事人的时间、精力及社会资源的情形下，强制履行的效果可想而知。即使不考虑强制履行的效果，仅仅是为维持一个存在诸多难以调和的矛盾的法律关系，而去破坏现有的相对和睦的数个法律关系，已经有背离诉讼经济原则。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应予以排斥。

（二）违约方解除合同的法律依据。

违约方的合同解除权，《合同法》第110条规定，在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。在出现上述情形时，违约方得以主张免除合同义务的履行。上述规定中合同义务的免除是违约方在守约方要求履行合同时的抗辩权，违约方不能据此主动提出解除合同。对此，我们认为，如果不赋予违约方主动提出解除合同的权利，上述规定就毫无意义。在守约方因对方违约而无法履行合同时，如果守约方不诉至法院，则争议的合同履行将遥遥无期，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态。因此，在合同出现《合同法》第110条的情形时，违约方提出解除合同应予支持。但违约方必需承担违约的法律后果。

本案中，不适用《合同法》第94条的五种情形，故此，一审法院判决解除双方之间的租赁合同关系。

二、情势变更的适用。

如果合同订立的时候是公平的，在合同生效后由于社会环境发生重大变化，使一方当事人遭受重大的损害，造成双方当事人显失公平，这种情况下应该适用情势变更原则。情势变更原则实际上就是借助法院来变更合同的内容或者解除合同，以此来平衡由于社会的异常变动所引起的当事人双方的利益失衡，实质上就是在法律的介入下，符合法律的公平原则的。

（一）情势变更原则的适用有以下几项条件：

1.情势变更，须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就并不适用。

2.情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。

3.情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。这是一个重要的时间要件。如果在订立合同时就已经发生情势变更，就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险。

4.还有一个很重要的条件，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。

（二）适用情势变更原则对于当事人的效力：

1.变更合同。变更合同可以使合同双方的权利义务重新达致平衡，使合同的履行变得公正合理。变更可以对合同的主要条款进行变更，如合同标的数额的增减、标的物的变更、履行方式等。

2.解除合同。根据案件的具体情况并结合适用情势变更原则的具体规定，如果变更合同尚不能消除双方显失公平的结果，就可以进行解除合同。解除合同的场合通常包括：在合同目的因情势变更而不能实现场合，或者合同履行因情势变更而成为不可期待的场合，或者合同履行因情势变更而丧失意义的场合，在这类场合下，一般就可以解除或终止合同。

上述两个效力的层次是不同的，也就是法院在认定变更或解除合同方面应遵循一定的顺序。按照合同严守的原则，法律优先考虑在最大的限度范围内维持原有的合同关系。因此，如果合同有变更的可能，应该首先变更合同，如果变更合同还不能消除双方显失公平的结果，则考虑解除合同。如果当事人坚持解除合同，而该合同达到司法解释所认定的“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，法院可以认定直接解除合同。

（三）情势变更与商业风险的区别。

商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。现实中的商业风险无处不在，比如市场价格的波动，物价的波动，社会政治经济文化环境的变化、消费者的价值观的变化等，都能导致市场经济条件下的商业风险。我们可以看到，物价的降浮，币值、汇率的涨落，市场的兴衰等都可能成为商业风险与情势变更的原因，因此，在合同履行过程中，引起商业风险的原因可能与情势变更的原因相同，但两者所引起的法律效果却截然不同。

如果被认定为商业风险，按照风险自负的原则，遭受不利的一方当事人应当承担由此而造成的损失；而被认定为情势变更，则意味着遭受不利的一方当事人可请求变更或解除合同，使风险由对方承担或双方分担。

1.两者性质不同。情势变更属于作为合同成立的基础环境发生了异常变动，所造成的风险属于意外的风险；而商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等属于此类。

2.对两者是否能预见不同。也就是客观情况的发生，双方在订立合同时是否能够预见。情势变更的发生，当事人签约时无法预见，而且根据实际能力和当时的具体条件，根本不可能预见，即情势的变更超出了正常的范围，使合同当事人在当时情况下无以推测其可能发生。在订立合同时，如果当事人虽未预见，但情势变更的发生在客观上是可以预见的，那么应由该当事人自行承担不利后果，而不得主张适用情势变更原则。

3.两者是否可归责不同。如上文所述，情势变更是不可预见的，所以双方当事人在主观上都没有过错，当事人尽了最大注意义务仍不可避免，因此不可归责于双方当事人。而商业风险由于具有可预见性，故此可以说当事人对此存有过失，当事人能够或者应当预见到将会发生商业风险，但甘愿冒风险或抱有侥幸心理，希望不会发生这种客观情况的变化，或是愿以此作为谋利的代价去从事经营活动，故商业风险有可归责于一方当事人的主观认识错误。

（四）情势变更与不可抗力的区别。

不可抗力造成的结果是致使合同无法履行，情势变更造成的结果是对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的；不可抗力是法定的免责事由，不履行合同无需承担责任，而情势变更情况下履行合同导致显失公平，因此，合同双方应当共担相应的风险；不可抗力是法定免责条款，而情势变更则需要由法院加以判断。

【结语和建议】

    根据最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第26条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这是最高院关于情势变更的司法规定，从而有效的指导了双方实践中的案件。显然本案符合情势变更的适用条件。

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