房屋买卖合同纠纷案例 房屋噪声大能否解除合同

【案情简介】

某年8月某日，李某以总价款300000元的价格将某小区的一套房子转卖给靳某。当日，双方签订购房协议并约定分三次付清房款。分别为合同签订当日靳某支付给李某第一期购房款10000元、第二期房款120000元于某年9月某日日前付清、剩余房款等公证过户时付清。靳某购房后发现房屋后有货用火车通行，噪声很大，严重影响休息，故要求退房，李某当即表示不同意。二人因此发生争执，后靳某要求解除合同并要求李某退回她当初交的定金10000元及后续房款120000元。但是李某不同意，要求靳某继续履行合同，并且认为若靳某不买房，就必须要交65000元违约金，否则不得解除合同。因为违约金的问题，二人多次协商，不能达成一致意见。

为尽快解决此事，靳某找到了某街道派驻法院人民调解委员会申请调解（以下简称调委会）。调委会在征求李某同意后，受理了此纠纷，并指派经验丰富的调解员进行调解。

【调解过程】

在调解员召集双方“面对面”调解过程中，靳某、李某各执一词，互不相让。李某认为购房协议上面写清当日靳某向其支付购房款10000元，9月某日前支付购房款120000元，并约定在公证过户时之前要付清购房余款。现在，靳某反悔，必须承担违约责任。况且李某已经让步，仅要求对方按照总房款的20%进行补偿。而靳某则认为当初买房的时候，李某并没有说房屋后会有货运火车通行的事情，自己在不完全了解真相的情况下就与李某签订了协议违背了自己的真实意愿。由于双方一直争执不下，调解工作暂时陷入僵局。调解员为避免矛盾激化，决定“背靠背”分别做双方的思想工作，为化解矛盾创造良好氛围。

调解员告诉靳某，就目前的问题，希望双方相互理解，多换位思考，多站在对方立场想问题才有助于问题的解决。尔后，调解员趁热打铁，指出双方若为此事长时间争执不下，不论心理上还是经济上都得承受多重损失，大家应心平气和地商量解决办法。调解员向靳某讲述《中华人民共和国合同法》的相关规定，重点指出第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”靳某在法律上应当承担违约责任，心平气和协商来解决纠纷才是明智之举。靳某听了调解员的劝说，口气稍微有所松动，但是要求李某拿出解决问题的诚意来。

调解员希望李某换位思考，多体谅对方生活的不易之处。而且李某在缔约时未告知靳某房屋后有火车通行的事实，存在一定过错。调解员表示本案矛盾焦点集中在一方不全面履行合同的情况下，违约责任如何承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李某在听了调解员的劝说后，仍有部分抵触情绪，认为自己在与靳某的这起纠纷中，自己是信守诺言的，严格按照协议履行约定的义务。

在与李某的再次沟通中，由于李某情绪较激动，调解员首先做好李某的安抚工作，稳定其情绪。调解员指出靳某认可违约事实并愿意承担相应责任。李某认真地思考了调解员的建议，终于同意在违约金方面进行退让，继续协商解决与靳某的纠纷。

调解员见条件成熟，立即召集双方就退定金这一焦点问题进行调解，由于前期调解过程中情、理、法工作做得到位，双方很快达成了协议。

【调解结果】

在调解委员会主持下，调解双方当事人自愿协商达成如下协议：

1、解除靳某与李某签订的购房协议，李某向靳某返还房款112500元；

2、靳某自愿承担违约金5000元、房租2000元、中介服务费及搬家费用7500元。

3、此协议经双方当事人签收后，即具有法律约束力，双方再无争议。

【案例点评】

此案是典型的买卖合同纠纷案。买卖合同纠纷是社会经济生活中常见的一种现象，当事人通过签订买卖合同进行财产流转从而满足自己的利益需要。买卖合同的突出特征是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同是诺成性、双务、有偿、不要式合同。当事人双方只要就标的物的出卖意思表示一致，买卖合同即可成立并生效。本案中的房屋买卖合同是双方当事人自己订立的。依合同法规定，合同自依法成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才能生效的，依照其规定。我国现行法律、行政法规并未规定房屋买卖合同自办理批准、登记等手续才能生效。并且本案中的房屋买卖合同也不存在合同法中规定的合同无效的事由，所以，本案中的买卖合同是有效的。双方当事人应该按约定履行合同规定的义务。如果一方当事人不履行合同或部分履行合同，应当承担违约责任。

但在本纠纷中，合同生效部分履行后，双方在解除购房协议问题上没有争议，主要争议在于违约金支付上。调解员了解到靳某并非故意不履行合同后，从法理和情理上予以劝解，同时从情理上建议李某作出让步，调解员在调解时，为给双方当事人创造缓和冲突的台阶，采用“背靠背”调解方式，做到摆事实、讲法理、陈利弊，把“情”、“理”、“法”三者融合，帮助当事人权衡利害关系和把握自身诉求的合理界限，增强了双方尽快解决矛盾纠纷的紧迫感。最后，以求和睦为落脚点，巩固调解成果。