看他们如何化解持续18年的物业纠纷

位于宝山区xx花园的三位业主自2003年1月1日起至2020年6月累计拖欠物业费，物业公司多年来不断催讨未果，于是向宝山区人民法院起诉，要求三位业主支付拖欠物业费及滞纳金。宝山区人民法院委派宝山区联合人民调解委员会进行诉前调解。

业主承认确实拖欠物业费，但之所以没有积极配合物业公司的催缴工作，是因为对物业服务质量不满意，认为没有达到业主期望的标准，也没有解决业主多年反映的问题，例如：2001年，因物业修理不当造成顶楼一户业主家中屋顶渗水，雨水从房顶逐层渗透到一楼，每一层房间无一幸免都发霉，对此，多位业主要求物业公司进行修理均未得到回应与解决，引起业主不满，并以此为理由拒付物业费。

物业公司回应，业主反映的房顶漏水情况属实，物业公司已多次安排人员进行维修，但由于受维修技术水平的限制，维修效果并不理想。业主曾诉至法院，请求物业公司赔偿，后不知出于何种原因撤回起诉。物业公司坚持认为自身已尽服务义务，业主没有理由拖欠数年的物业费。

了解纠纷发展的经过和双方的态度后,调解员制定了基本的调解方案:首先，要让业主明白因物业修理不当造成业主家中屋顶渗水，可以通过法律途径要求物业公司承担侵权损害赔偿。但是基于双方签订的物业管理服务合同，业主必须支付物业管理费。侵权纠纷和合同纠纷是不同的法律关系，不能混为一谈。其次，要让物业公司认识到，没有将漏水房屋彻底修理好，物业是有责任的。最后，要说服双方利用调解平台依法合理协商解决，否则问题得不到解决，双方矛盾将持续存在，影响小区和谐，社会稳定。

基于这种判断，调解员组织双方进行协商。告知双方，从整体工作上看，物业公司已为小区提供了相应物业服务，小区业主也享受到相关物业服务。对于房屋漏水问题，虽然在业主多年主张下没有得到彻底妥善解决，但物业公司也没有拒绝维修，而是一直响应诉求，表示其有解决问题的诚意。特别强调指出，物业费和房屋维修费属于不同的费用类别，其功能不一样，相关的权利与义务不能随意划等号，业主不能以房屋渗水一时难以维修好作为不交物业费的正当理由。否则更加容易导致双方矛盾加剧，反而耽误房屋维修及赔偿。更严重的是，倘若业主都以类似事由拒付物业管理费，物业公司将会因经营周转资金困难影响整个小区物业管理服务水平，更不利于小区的和谐与文明建设。

法律小知识

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”