拖欠租金多久算自动解除合同 拖欠租金解除合同案例

某月，泰顺县吴某某承租夏某某临街房屋用于店铺经营，双方经协商签订房屋租赁合同，合同中明确每年租金13200元、合同期限为某月1日至某月31日，以及甲乙双方的违约责任等内容。吴某某在将店铺装修完毕并举办开业仪式后，因其本人另有工作，便将店铺交由朋友打理，吴某某本人前往外地上班。

某月，因夏某某迟迟未收到吴某某的续约租金，便将房屋又出租给毛某某经营。吴某某在外地得知消息后十分气愤，便返回向夏某某表示自己并未打算终止合同，并准备雇佣工人将自己店铺中的装修装饰物全部拆除带走。夏某某则向吴某某表示，根据房屋租赁合同中“承租方拖欠租金超过一个月的，出租方有权将房屋收回并终止合同”的违约条款，自己有权将房屋收回并再次出租。双方就此事产生分歧，夏某某就此纠纷向某镇人民调解委员会（以下简称调委会）提出调解申请。

调委会受理纠纷后，指派调解员开展调解工作。经调解员调查了解到，夏某某与吴某某之间纠纷产生的原因有以下两个方面：一是夏某某未收到吴某某某年度的房屋租金，而吴某某认为自己工作繁忙，因此某年2月份忘记缴纳租金，但是出租方于情于理都应该通过电话方式联系自己，而不是直接将店铺转租；二是吴某某认为出租方夏某某在未提前通知自己的情况下转租给第三人，那么自己之前装修的资金投入应该得到补偿，因此吴某某向夏某某主张装修投入的物料费用2.3万余元。夏某某则认为店铺内的桌椅、台面等可移动的装修装饰物都已交还给吴某某的朋友，吴某某又向其主张2.3万余元的赔偿不合情理。

根据调查了解到的基本情况，调解员召集双方当事人进行面对面的调解，并邀请转租承租人参与调解。调解员分别安抚了双方当事人的情绪，在听取了双方就本次纠纷各自的想法后，调解员提出了自己的建议。

首先，调解双方就租赁合同是否有违约情形进行确认。调解员向双方确认了该合同是在平等协商的基础上签订的，合同内容并未违反现行法律法规及公序良俗，该合同是合法有效的。再根据夏某某提供的合同原件显示，双方约定“承租方拖欠租金超过一个月的，出租方有权将房屋收回并解除合同”。调解员指出：夏某某与吴某某共同认可某年度的租金没有及时给付，则出租方从法律上确实有权将该房屋进行转租；而从情理来说，夏某某在未询问过吴某某的情况下对房屋进行转租，对吴某某在客观上造成了损失，这样的做法是有不妥当之处的。经调解，在互相理解互相让步的情况下，根据该房屋已经转租的事实上，双方约定该合同就此终止，互不追究。

其次，就夏某某是否应该对吴某某进行装修补偿进行讨论。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》（以下简称《解释》）第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”本次纠纷属于《解释》第九条第二项情形，故调解员多番与当事人释法析理，耐心做工作，拉近双方的距离，以期双方就补偿金额达成一致意见。

调解员指出，吴某某虽然有权将装饰装修物拆除，但拆除工作又要雇佣工人，况且例如墙壁的粉刷、墙内水管电网拆除后对吴某某并无回报反而增加了支出，得不偿失。同时调解员对夏某某指出，吴某某租赁房屋期间，对房屋进行了装饰装修，提高了房屋的价值，对房屋的再次出租提供了便利，并且吴某某仅仅主张了装修的物料费用，已经是极大的让步。如果夏某某有意利用该装修，于情于理，夏某某都应该对吴某某进行经济上的补偿。最后调解员在双方矛盾缓和的基础上，提出了调解建议，双方当事人均对此方案表示满意。